空き家を購入したい方
目次
空き家を購入したい人へのアドバイス
今後空き家物件が増えるので良い物件を探すなら早い方がよいです。
安い物件を見つけるなら、物件が多くなってから買った方がよいです。
築年数が古い建物でも、十分に住める家もあります。
一般の人の中にも築年の数字だけを見るのではなく、 建物そのものの良しあしで選ぶべきだと考える人も出始めています。
更地にして新しいものを建てるよりは、必要なところをリフォームすれば長く使えることもあります。
シロアリなどに食われることなく躯体構造に問題がなければ、リフォームの方が断然安くすみます。
住宅を購入する時には、まずは何から手をつけるべきですか？またどのような点に気をつけるべきでしょうか。
住宅を購入する場合、まずは物件情報を取り扱っている業者を探しましょう。
その際不動産広告には多くの情報が表示されているので、広告情報を正しく理解することが大切です。
①住宅購入の流れ
まず一般的な住宅購入の大まかな流れを把握しましょう。
1）物件探し
2）下見
3）物件との比較検討
4）購入申し込み
5）売買契約締結と住宅ローン申し込み
6）住宅ローンの実行と代金決済
7）引き渡し
②不動産広告における物件情報の見方
物件情報には、基礎的な情報として次の事項が記載されています。
1）物件種目
新築マンション、新築戸建て住宅、中古マンション、中古戸建て住宅等の物件種目が記載されています。
新築とは建築後1年未満であって、入居等で建物が使用されたことがないものを言います。
2）名称、最寄り駅
名称や交通機関に関する情報のうち一般的に最寄り駅またはバス停が記載されています。
3）間取り
数字は和室や洋室等の部屋数を表し、Lはリビング（居間）、Dk はダイニングキッチン（食堂兼台所）を表します。
建築基準法では、居室には採光や換気のための一定の間口が必要と定められており、基準を満たさない部屋は納戸（N）やサービスルーム（S）と表示されます。
また不動産公正取引協議会連合会では、Dk、L Dkの最低限必要な広さの目安として、部屋数に応じて最低限必要な広さの下限を定めています。
畳当たりの広さは1.62平米（壁芯面積）でなければならず、これを基に部屋の広さを畳数に換算します。
4）価格
価格は実際の売り出し価格にあたります。
消費税課税対象物件の場合は消費税を含んだ総額が表示されています。
過去の販売価格（値下げの3ヶ月以上前に公表された価格であって、かつ値下げ前3ヶ月以上にわたり実際に販売のために公表していた価格等）比較対照価格とする二重価格表示は、実際に当該期間、当該価格で販売していたことを資料により客観的に明らかにすることが場合を除き、不当な二重価格表示として禁止されます。
逆に必要な要件が充たされるなら、土地や中古住宅での二重価格表示は許されます。
5）物件所在地
基本的に居住表示ではなく地番で記載されています。
6）交通
鉄道の最寄り駅、バスを利用する場合は停留所までのバスの所要時間及び道停留所から物件までの徒歩所要時間が表示されています。
なお、徒歩所要時間は駅からの道路距離80 M を1分（端数切り上げ）として計算されます。
直線距離ではなく道路距離で表示されます。
7）土地・建物面積
土地の面積、建物の構造や規模、面積との情報が記載されています。
私道負担部分があれば、その面積が記載されています。
マンションの場合は、土地（敷地権利分）が記載されています。
なお、建築面積にはマンションのバルコニーや室内の天井を高くして二層式にした屋根裏収納（グルニエ）などの面積は入りません。
8）写真
物件の写真は、原則として実際に販売するものでなければ広告に掲載してはならないことになっています。
ただし、でものが建築工事の完了前であるなどの場合は、実際に販売する建物と規模、形質及び外観が同じものであれば、他の物件の写真をその旨を明らかにして使用できることになっています。
モデルルームの写真も同様の扱いとなります。
9）不動産会社（宅建業者）に関する情報
宅建業を営むための免許には、「大臣免許」と「知事免許」の2種類があります。
2つ以上の都道府県にまたがって事務所を設置し営業する時は大臣免許、1つの都道府県内に事務所を設置して営業する時は、都道府県知事免許になります。
また宅地建物取引業の免許更新回数が免許番号とともにカッコ内に記載されますので、宅建業者の病歴を確認することはできます。
10）取引態様
取引態様とは、不動産会社が取引を行う上での立場を示すもので、
1、自ら契約の当事者となる（自己取引）
2）媒介して契約を成立させる媒介
3）代理人として契約交渉等に当たる（代理）
の3種類があります。
取引態様によって法規制や実務上の取扱いが異なるため注意が必要です。
媒介と代理は、人と人との間を取り持つ形で関わることで、契約を結ぶ権限がある場合を代理、その権限がない場合を媒介と言います。
媒介とは一般に仲介と呼ばれ、売主または買主の依頼により不動産取引の仲介を行う行為です。
11）その他
その他、土地の権利、映像の制限の項目（用途地域や建ぺい率や容積率等）、引き渡しに関する項目、マンションの管理費や修繕積立金等が記載されています。
また、その他制限がある場合はその旨などが記載されています。
意味のある物件があれば、広告に記載されている宅建業者へ連絡し、現地の案内をしてもらいます。
その際には宅建業者の信用度はよく調べる必要があります。
また、現地案内の際は内覧をして疑問点は質問するように心がけましょう。
未公開の空き家を探す方法
空き家を購入したい人Q&A
Ｑ：未公開の空き家を購入したいと考えていますが、こういう空き家物件購入する方法はありますでしょうか？
住める空き家もしくは、住めなくでも土地を購入して建て直せればと思っています。
近所に表札もない古家がありますが、所有者が登記簿謄本で確認できません。
不動産業者に聞いてみたところ、こういう未公開物件は難しいと言われました。
Ａ：登記簿で空き家閲覧することは、手間がかかることでありませんが、空き家を長い間放置すると色々問題が生じることが多くあります。
空き家を探すには、以下の点を調べる必要があります。
1）登記簿記載の所有者住所と実際に住んでいる住所が異なる場合がないか？
理由は、相続の問題、いずれ身内の誰かが建替えて住む予定があるなど様々です。
2）近隣の方から所有者を調べる前に、いつ頃からなぜ空き家になっているのか、所有者は時々来ているか？
通常、住所変更は登記の必要があるとき行うのが一般的ですが、所有者の住所変更時に必ず登記簿変更がされるとは限りません。
3）法務局でこの空き家の所有者の登記簿を調べる。
ご自身で行っても対応してくれます。
以上のように空き家を購入するには、権利に係わるものが大変複雑であることがあります。
空き家購入には手順を踏んでから慎重に進めていくことが必要です。
空き家を探し、購入するまでの流れ
1）不動産に依頼する。
空き家が不動産として売り物になる場合、空き家を調べる上で色々複雑な問題が考えられることがあります。
例えばプライバシーの問題、権利関係に伴うトラブルなどのリスクが考えておかなければいけません。
そういったことからも個人の方が、他人の不動産を調べると思わぬトラブルに遭遇し、不審を招かれてしまうこともありますので注意が必要です。
2）不動産専門の弁護士、司法書士等に相談する。
3）登記上の権利関係等を法務局で調べ、記載されている権利関係者に連絡をしてみる。
ご自身で法務局に謄本を閲覧する事は可能ですが、権利関係者とのトラブルに発展しないように注意が必要です。
空き家を自分で探すのは非常に難しく、出来れば不動産屋さんを通して進めていくことが良いと思います。
空き家を探す方法と注意点
近年では、空き家が増加し社会問題にもなっている中、空き家購入し、都心から地方へ移住を検討している人もいると思います。
その理由は、物件によって安く買えることができる可能性があると考えているからではないでしょうか。
いざ空き家を探すと思っても、物件を探すことはなかなか困難と言えるでしょう。
ではどうすれば希望の空き家が見つかることができるのでしょうか？
ここからは、空き家の探し方から選び方についてご紹介していきます。
空き家の探し方
1）インターネットサイトで探す。
このような情報サイトがあります。
空き家バンク
https://www.iju-join.jp/akiyabank/
管轄している自治体
空き家バンクとは自治体が空き家情報を収集し、だれでも閲覧できるサイトです。
当然仲介人もいないため、購入したい空き家が見つかったとしても、そこから先は所有者と直接交渉をしなければなりません。
ネットに載せている物件も、不動産では扱ってもらえない空き家物件という訳あり物件等もありますので、注意が必用です。
不動産業者が空き家物件を紹介することはまずないと思っていた方がよいかも知れません。
市場に出てくる物件は、通常売買される土地や中古物件になります。
素人が空き家を直接所有者から購入することは、十中八九無理かと思います。
住めないような空き家の場合は、解体され新築物件として、住める物件であればリフォームなどをしてから売買物件として市場で販売されるようになります。
2）自分で空き家を探す
不動産や空き家バンクに頼らず、直接空き家を自分の足で見つけるという探し方もあります。
直接空き家を探すためには、まず法務局にて登記簿で所有者を探す必要があります。
費用は掛かりますが、法務局に請求すれば所有者情報を登記簿で持ち主の氏名や住所を調べることができます。
次に実際に住みたい町に自分で行ってみて、空き家と思われる場所を探してみることです。
このような方法で行えば、格安で空き家を購入できる可能性はありますが、時間と労力がかなり必要となってきます。
偶然空き家処分に困っている人がいるかも知れませんが、必ず見つかる保証もありません。
不動産会社も物件を収集するには、社員の労力と広告費などを掛けて物件を探しています。
近所の人に聞いてみるという方法もあります。
田舎は特に近所付き合いが深いことが多いので、連絡先を知っている人こともあるかも知れません。
場合によっては連絡を取ってくれることがあります。
空き家を探す際のポイントとは？
空き家と言っても、中古物件と同様に住める物件と建て替えが必要な物件までピンからキリまであります。
運よくリフォームや補修が安く済む物件なら儲けものですが、通常建て替えが必要なケースが多いので、住めないような物件を買ってしまわないためにも、空き家探しにはある程度の出費は覚悟しておかなければならない点と注意点を把握しておきましょう。
補修が必要な場所を確認
空き家は長い間放置されていると、傷んでいる箇所が多くなり、当然補修しなければならないところが増えてきます。
特に注意しなければならない点は、雨漏り、隙間風が入ってくるか、床の軋みなどがないか等をしっかり確認して置く必要があります。
生活を始めてから不具合の箇所が発見されて、予定外の出費がかかってしまうこともあります。
空き家になったには、以下の理由が考えられます。
1）現在住んでいる場所から離れられない
空き家が放置されることで一番多い理由です。
両親が亡くなったために住んでいた実家が空き家になったという事情によるものです。
注意しなくてはならないのは、持ち主が近くに住んでいて、空き家になっているという場合があります。
そういう場合には、他に何か別の理由がある可能性が高いと思われます。
2）不動産会社に依頼したが売れない
何度か売りに出したにも関わらず、空き家が売れなかったという可能性も考えられます。
また空き家物件でも売買されにくい条件が悪い物件という可能性もあるかも知れません。
近隣の人や地元の不動産会社に以前売りに出されていたことがあったか聞いてみるといいです。
空き家物件の探し方についてお話してきましたが、空き家物件をお得な価格で購入しようと考えている方はいらっしゃると思いますが、実際には様々なリスクを考えながら空き家を探していかなければなりません。
とは言っても、良い物件を運よく購入できれば儲けものです。
空き家を探すには注意を払いながら、選ぶように心がけましょう。
