空き家Q&A
土地の売却
土地の売却についてそれに掛かる税金・費用を教えてください。
叔父名義の土地を母が譲り受けておりそれを売却予定です。
叔父の取得時期は5年以上前であり長期であることがわかりました。
前述しましたように売主は母ですが名義は叔父。土地を売って掛かる税金等は、現在の名義人である叔父に対してありますか？
土地の売却に掛かる税金は、所得税（譲渡所得）です。
譲渡益に対して掛かりますので、譲渡益＝譲渡価格－（取得価格＋費用）に対して税率をかけます。
土地の所有期間に応じて、長期譲渡と短期譲渡に分かれます。
長期は税率20%になります。
叔父→母→買主という図式です。
叔父から母への売買について、売買契約書の作成はしましたか？それとも口約束だけですか？
税金について、土地を売った場合は、譲渡益に税金が掛かりますが、今回のケースは誰が税金を払うと思いますか。
売り主は、母ですから、母が税金を払うことになります。しかし、母の取得価格（叔父から買った金額）はいくらでしょうか。
売買契約書があれば、取得価格がハッキリし、取得した時期が特定できますので、短期譲渡とか、長期譲渡のどちらかになるのかは簡単に判断できます。
売却が決定したら契約書類を提出します。税金に関しては「贈与」の対象となります。数年前に口約束での話ですのできちんと名義変更をして税金も含めどのくらいの費用が掛かるのか検討してみてはいかがでしょうか。
土地家屋の売却価格はどう決めますか？業者によって査定価格が違う事は有りますか？
不動産土地家屋の価格は不動産業者によってかわりますか？
土地家屋の売却価格は、売り手と買い手の合意で決まります。当然業者（買い手）によって変ります。
査定価格は、数社に聞いてみることです。なかには高く買ってくれる業者もあります。
路線価格は、最近の近隣取引が相場となりますが、業者も次に買い手を捜して売るのですから手広くやっている業者は、高く買ってくれるかもしれません。
土地の売却について
坪120万円5000万円で不動産に売却した場合、譲渡による税金はどの位ですか?
譲渡所得は、次のように計算します。
収入金額-(取得費＋譲渡費用)-特別控除額＝課税譲渡所得金額
(1) 収入金額
収入金額は、通常土地や建物を売ったことによって買主から受け取る金銭の額です。
しかし、土地建物を現物出資して株式を受け取った場合のように、金銭以外の物や
権利で受け取った場合にはその物や権利の時価が収入金額となります。
(2)取得費
取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や
改良費なども含まれます。なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額
から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。
(3)譲渡費用
譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことです。
譲渡費用の主なものは次のとおりです。
①土地や建物を売るために支払った仲介手数料
② 印紙税で売主が負担したもの
など
(1) 長期譲渡所得（所有期間5年を超えた場合）
課税長期譲渡所得金額×15％ （所得税15%、住民税5% 合計20%）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm
(2) 短期譲渡所得（所有期間5年以下）
課税短期譲渡所得金額×30％（所得税30%、住民税9% 合計39%）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3211.htm
※長期譲渡所得及び短期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有した土地建物をそれぞれ譲渡したことによる所得をいいます。
その他詳細は都道府県税事務所に聞かれると言いでしょう。
土地の一部売却に伴う測量・分筆・地積更正費用について
現在住んでいる家(約130坪)を解体して更地にし、その土地半分(65坪)の売却を検討しております。
そこで必要になる測量ですが、売却手続きを進めている不動産屋から測量30万、分筆・地積更正15万の合わせて45万の見積もりがきました。
この金額は妥当でしょうか？以下、見積もりに含まれている内容です。
■見積もり内訳
・資料調査(公簿・地図・図面・疎明書類)-約15,000円
・現地調査(多角測量・復元測量・復元画地調整・面積測量・観測業務・境界点測設・境界点埋設・立会業務)-約285,000円
・書類作成(測量図・土地分筆登記・立会証明・土地地積更正登記)-約150,000円
また、これ以外に追加費用を取られるリスクなどがありますか？
以前は報酬につき統一基準がありましたが、独占禁止法違反の恐れがあるということで現在は廃止され、事実上の競争時代となりました。
金額についてですが、45万の金額は標準的な金額です。
追加費用は、隣接地に相続にかかる土地があったり、所有者が遠方にいた場合はその対応のため当然費用がかかります。
立会いの時に隣接所有者の同意が得られず不調になった場合に分筆も地積更正も出来なくなります。
時間がかかっても同意を得られればその費用が加算され、合意を得ることが不可能である場合はそこまでかかった費用を請求することになります。
土地家屋の売却を考えています。家屋を解体して売りに出すか、老朽化した家屋ごと売りに出すか、売却時期も含めてどこに相談に行けばいいのでしょうか？
現状のまま売却するか、更地にして売却するか、いつ売るかは不動産会社に相談されたらそれぞれの意見を言ってくれます。
デメリットとしては、更地にした場合、地域にもよりますが、更地にして売り出すと固定資産税が上がり、1年以内に売れなければ譲渡所得税の控除が使えなくなります。
売却時期に関しては、賃貸と違って売買にさほど影響しません。
不動産の査定額は不動産会社によって異なります。複数社に相談されるとよいです。
不動産購入
新築マンションと中古マンションの購入を考えていますが、双方のメリットデメリットは？頭金は200万くらいしかありません。購入後転売などは考えていません。
新築マンションと中古マンションでは、物件の価格だけではなく、購入時に必要な資金が異なります。
一般的に中古マンションは、仲介業者を介しての取引になりますので、仲介手数料がかかります。また、現況有姿が基本となりますので、クリーニングやリフォームの費用もある程度想定する必要があります。
物件によっては、仲介手数料無料・リフォーム済の物件などもありますので、検討時には、仲介業者の方に必ず聞いておく必要があります。
新築マンションの場合は、未完成の状態で契約することも多いので、実際の眺望や間取りが事前に確認できず、またお隣・上下階の住戸などにどんな人たちが住むことになるかは、完売するまでわかりません。
どちらにも魅力がありますが、大前提として、「変えられないもの」「変えられるもの」を考えてみてください。「変えられないもの」とは、立地・広さは特に重要です。
またマンションの場合は、所有者全員で建物を維持管理をしてかなくてはなりません。エレベーターなど共有部分も全員で管理していくことになるので、全体の規模なども重要です。天井高を含めた空間も後に増やすことはできません。
「変えられるもの」については、クロスなどの表層部や建具・キッチン等が当てはまります。物件のコンセプトによって、販売時にコーディネイトされたものですが、時代とともに機能も好みも変化します。そのため、新築・中古に関わらず、リフォームしやすいかどうかが重要です。
多くの方が購入をするときには転売前提ではありませんが、実際に首都圏で売り出されている中古マンションの約30%が築10年未満というデータもありますので、売るとき・貸すときはどうかという点でも考えておく必要はあります。
そのため検討したい物件の周辺相場も調べてみることも大切です。インターネットで中古物件や賃貸物件の募集状況を検索してみるのでも良いでしょう。
住宅ローンを借りるとなると、借入金額に利息も含んでの支払いが始まりますので、最終的な総支払を考えた場合は、賃貸が必ずお金を捨てるとはいえないです。
昨今は金利が低く、住宅ローン控除などあり、買いやすい環境であることもまた事実です。「賃料並みのお支払い」や「賃料より安い負担で購入できます」などの謳い文句は多くありますが、こちらも完済に向けてライフプランを考えた上で、住宅ローンのシュミレーションは必要です。
なにより大事なのは、住まいを購入することによって、家で過ごすことが楽しくなる・愛着がもてる・お金の使い方を見直して生活のリズムがつくなど、楽しい幸せの場になるかだと思います。
新築・中古のどちらにするのかを決めるのは急がず、「住みたい家」を探すことが大切です。
不動産買い替え、リフォーム
中古マンションの買い替えを考えています。30年前のリフォームがされていない中古マンション物件です。70平米の3LDKのクロス、フローリング、水周りなどをリフォームするとしたら価格はどれくらいになるでしょうか？
リフォームなしか、それともリフォーム済みの物件のどちらがいいか悩んでいます。
価格値下げ交渉しようかと思うのですが、だいたいどれくらいまでが値下げの相場になりますか？
マンションのリフォームは、地域、間取り変更の有無、水廻り設備のグレードなどによっても金額が違います。
全面リフォームをするとフローリング、クロス、玄関収納、玄関のタイル、各部屋のドアの総交換、廊下の収納、収納部屋の造作、和室から洋室へ、配管の入れ替え、水廻り（システムキッチン、システムバス、トイレ、洗面化粧台）の入れ替え、照明、網戸の交換 各種工事と処分代など全てで約400万円弱くらいかかります。
替えていないところは、電気湯沸かし器（5年前に交換済みのため）壁に埋め込まれている非常用ブザー程度です。水廻りをリフォーム会社の値引き率のいいメーカーのもので統一し比較的安く抑える事ができました。
会社の規模などにより100万円単位で差が出てくる場合もありますのでリフォームの際には業者はいくつか見積もりを取る事をお勧めします。
中古住宅を購入された際、どこまでリフォームされましたか？
この度、希望に近い物件が見付かり、業者さんに見積りの依頼をしているところです。
当方の予算から、建物代・諸経費を引いて残った残金200万円でクロス全面張替え（LDK20帖・洋室8帖×3室・和室6帖洗面所・トイレ・廊下）、トイレ・洗面所床張替え、水廻り（システムキッチン・ユニットバス・トイレ）、ボイラー（追い焚き機能付き）入替え、畳新品、玄関ドアシリンダー交換が出来るそうです。
ただ、前の持ち主様が仕事用に使用するのに持ち家とは別に購入されたお家でクロスも綺麗な状態で、キッチンもほとんど使用されていないようで、水廻り関係（ユニットバス・トイレ）も使用出来るといえば使用出来ますが、再定義、ユニットバ（色が気に入らない）・トイレ（ウォッシュレット付きにしたい）・ボイラーは交換したいです。
予算内に収まる場合、全面リフォームか最低限リフォームのどちらがよいでしょうか？
築10年の中古物件の例ですが、主にリフォームした部分は壁紙くらいです。（LDK18畳、和室6畳、洋室x3、2階フロア8畳、トイレ、洗面所、廊下、玄関（吹抜け））
トイレと洗面所のみ床の張替え、天井全部の張り替え、あとは、便座交換、洗面所交換、お風呂の鏡交換くらいです。
40坪の家ですが、リフォームは全部合わせても60万くらいです。
前に住んでいた方がとても綺麗に使っていれば、築10年もたっているようには見えず、殆んど直したい部分はありません。
ボイラー、灯油ストーブ、ガスコンロが10年使用したものなので寿命を考えるとそろそろ買い替え時期なので、そのまま使い何れ壊れたら新しく交換してもよいと思います。
また、外壁も10年たっているのでそろそろ塗り替えなど必要なのですが、綺麗であれば時期を考えて行えばよいでしょう。
中古マンションを購入予定です。リフォームは最低限どこをすべきでしょうか？
築１３年で全体的にひどい状況ではありません。
壁も薄汚れ程度で和室の畳だけはリフォーム済のようです。
ただトイレは、特に壁あたりは変えたい気がします。
実際中古で買われた方々はどの程度リフォームされてから入居してるものなんでしょうか？
トイレはもちろん、風呂・キッチンはしておいた方がいいですか？
キッチンの引き出しの取っ手が多少ぐらついてたのは気になりますが、シンク部分は特にきれいでも汚くもありません。
ちなみにお金に余裕はあまりありません。
一般的に、水廻りは15年～20年ぐらいでリフォームされる方が多いです。中古住宅を購入された場合、15年未満で、それ程、痛んでいないのでしたら、トイレの便座だけ交換する場合が多いです。なぜなら肌に触れる場所だからです。
家族構成が解らないのですが、子供の成長や、ライフスタイルの変化に合わせて、その時に、キッチン、お風呂などリフォームされてはいかがでしょうか。
現状のままの中古住宅を購入しようと考えています。購入後リフォームをした場合、水周り(お風呂・洗面台・トイレ)とシステムキッチン・できればオール電化にしてみたいと思っています。リフォームの予算は300万くらいで考えています。商品価格は、でピンキリだとは思いますが、工賃含めどのくらい費用がかかるのでしょうか？
又リフォームでの体験談や良かった事・失敗した事など教えて頂けるとありがたいです。
戸別の状況にもよるので一概には言えませんが、家のリフォームでオール電化を除けば水周りとシステムキッチンで大体300万円程度と考えられます。
もし戸建であれば耐震診断もお考えになられたほうがよろしいかと思います。
中古住宅（戸建）は、コンクリート造でしたが、床下の木部がかなりシロアリに蝕まれていると補修と防蟻処理が必要です。
また、地中のガス管も腐食が進んでいて、危険な部分で使わないところは封止と撤去もあり、さらに100万円程度かかります。
築後年数が経つほどに健康で安全に住み続けることについての負担が増えることも検討しておくべきでしょう。
また、業者もいろいろありますので相見積もりを取ってから決めたいところです。ただし、事前に相見積もりであることと見積もりの費用がどの程度かかるか（または無料か）業者に伝えて確認しておくべきです。相見積もりを拒む業者は最初から相手にしないほうが得策です。
中古リフォーム住宅について、最近「新築そっくりさん」や「スーパーリフォーム」といったリフォームをよく見かけ、最近内覧にいったら、 確かに新築のようになっていて、キレイなのですが、やはり中古ということで耐用年数や税金面が気になります。
新築と上記リフォーム住宅はどういった点が違うのでしょうか？また基礎等は大丈夫なのでしょうか？
地盤、基礎、構造躯体に問題が無い場合は、「新築そっくりさん」や「スーパーリフォーム」といったもので新築よりもかなり安く新築同然にすることができるでしょう。
また建て替えた場合には、完成した時点で固定資産税を改めて算出しますので、築年数が古い場合には極端に高くなりますが、リフォームの場合はその固定資産税の増額がない場合があり、お得になる場合もあります。
しかし何年も住んでいると、徐々に地盤沈下や基礎の割れが顕著になって場合、到底リフォームではリカバリーできない状況となってしまうこともあります。
その結果建て替えということもあります。
固定資産税は、前の家と同程度の家を建てたと仮定すると5万円台から18万円ほどにアップします。
（新築優遇で実際には12万円ほどです。）
先日中古マンションを購入予定ですが、水回りのリフォーム（リノベーションに近いもの）の依頼を検討中です。
リフォームとマンション購入費用を１本でローンを組むので、金額を確定させなければなりません。
お風呂と給湯器設備、工賃の見積もりした業者が高い気がするので、もう少し安価な別の業者さんにお願いしようと考えています。
すべてを安価にということではなく、ある程度は床の色から壁紙、部屋のインテリアなどを丁寧にコーディネイトしてくれる業者を考えています。
お風呂と給湯器交換、工事費等を含めて、どこのメーカーの商品を使うかによって値段が変わってくると思いますが、工事費、撤去費用、全て含めて70万円程が相場です。
また、業者選びですが、リフォームは値段が不透明な部分があり、正確な値段が出てこないのが現状です。
下記サイトは地元の優良業者を厳選して、紹介してくれます。
▼リノベーション費用見積もり比較ナビ
http://www.csmeschool.com/
サービスは無料で利用でき、業者を自宅に呼ぶ前に見積もりだけ取得することもできます。
まず、複数の業者さんから、相見積をとって、比較して実際に会ってみてから、本当に信頼できる業者さんかを見極めることが大切かと思います。
最終的には、値段だけではなく、リフォーム完成後、親身になって対応してくれる業者さんを選ぶことになるのではないでしょうか。
