空き家売却の必要書類や届出など
目次
どんな手続きが必要で何をすればいいか？
空き家を持続するのか、解体するのか、借地権ですとそれはまた別問題になります。
物件の場所を教えていただければ、不動産会社の方で現場を見に行くことになります。
契約となったら権利書と実印が必要になります。
権利書が必要な理由は、本人確認のためです。
司法書士が仲介に入りますので司法書士が責務で全て対応致します。
直接売買を行うか、契約書を交わさなければ個人でも直接法務局で出来ます。
またローンを組まなければ直接法務局に行って個人で行えばいいです。
しかしデメリットとしては、第3者が介入しないため、双方で言った言わないなどの水掛け論になった場合や、意外と現場を見たら境界がなかったなどのトラブルがあります。
不動産会社が仲介に入るメリットは、安全性です。
それはそういったトラブルがないように事前にご説明をして納得をしていただいてから購入してもらいます。
自宅の売却を考えているのですが、売却にはどのような税金がかかるのでしょうか？
売主にかかる税金には、所得税（短期譲渡取得、長期譲渡取得）、住民税、印紙税があります。
取得期間が5年超の譲渡取得は長期譲渡所得となり、短期譲渡よりも税率が軽減されます。
長期譲渡取得には、優良住宅地の造成等のために、土地等を譲渡した場合の軽減税率の特例があります。
不動産の譲渡と税金
個人が不動産などの資産を売却したことによって得た所得は譲渡所得となります。
不動産の譲渡所得に対しては、所得や事業所得などの他の所得と分離して、所得税と住民税が課されます。
不動産を譲渡した時には、所得税、住民税、印紙税、登録免許税などが課されます。
個人の宅建業者が販売目的で取得している不動産を譲渡した場合は、譲渡所得でなく、事業所得として課税され、この場合には事業税も課されます。
譲渡所得の計算
不動産の譲渡所得は分離課税となり、譲渡収入金額から、取得費と譲渡費用を差し引いて計算（特別控除があればこれも差し引く）、これが基本的な課税基準になります。
1）取得費
譲渡資産の取得費は、資産の取得に要した購入代金、建築代金、購入手数料のほか、印紙税、立退料、測量費等の金額及び設備費並びに改良費の合計金額となります。
建物の取得費は、購入代金または建築代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
取得費が不明な場合または実際の取得費が譲渡金額の5%未満の場合には、譲渡価額の5%とすることができます。
なお取得時に買い替え特例等の適用を受けた資産については、取得費の計算方法が異なるため注意が必要です。
2）譲渡費用
譲渡費用は、資産の譲渡のために直接支出した費用です。
土地や建物を売るために支払った仲介手数料、印紙税で売主が負担したもの、貸家を売るために借家人に蚊帳を明け渡してもらうときに支払う立ち退き料、土地などを売るために、その上の建物を取り壊したときの取壊し費用、斡旋料、登記料及び引渡しに要した費用となります。
修繕費家固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取り立てのための費用などは譲渡費用になりません。
3）譲渡所得の特別控除
譲渡所得の特別控除には以下のものがあり該当する場合は差し引いて計算します。
収用のための土地建物の譲渡…5000万円
居住用財産の譲渡…3000万円
特定土地区画整理事業等のための土地等譲渡…2000万円
特定住宅地造成事業等のための土地等譲渡…1500万円
農地保有の合理化等のための農地等譲渡…800万円
なお、特別控除額は年間5000万円が上限で、取得費と譲渡費用を控除した残額から控除します。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分
土地や建物等の譲渡所得は、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分類され、それぞれに分けて計算されます。
長期譲渡所得…譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるもの
短期譲渡所得…譲渡した星の1月1日現在で所有期間が5年以下のもの
なお、所有期間は譲渡した不動産を取得した日の翌日から起算して計算します。
また、相続や贈与により取得した不動産の所有期間は被相続人や贈与者が取得した日を引き継ぎます。
例えば2012年4月1日に取得した不動産を2017年5月1日に譲渡した場合、所有期間は5年超ですが、2017年1月1日時点では4年8ヶ月となるため短期譲渡所得になります。
土地建物以外の資産は、資産の取得の日から5年超の譲渡であれば長期譲渡所得となるため、土地建物等の譲渡の場合と戦い期間の起算日が異なることに注意が必要です。
課税の特例
1）土地等の短期譲渡所得の課税特例の税率引き下げ
短期譲渡に該当する譲渡でも、国や地方公共団体その他これらに準ずる法人に土地等を譲渡した場合や、収用交換等によるものなど一定の要件を満たす場合には、所得税率が30%から15%に、住民税率が9%から5%に軽減されます。
2）優良住宅地の造成等のための譲渡の軽減税率
優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した長期譲渡所得については、公的土地所得の円滑化と優良な住宅地の供給促進のため分離課税の長期譲渡所得に対する税率が時限的に軽減されています。
（2019年12月31日まで。）
特別控除のうち、収用等の5,000万円の特別控除や居住用財産の3,000万円の特別控除などの適用を受けたものには適用できません。
消費税・印紙税等
土地又は土地の上に存する権利の譲渡、貸し付け（期間1ヶ月以上）、住宅の貸し付け（一時使用を除く）対して消費税は非課税ですが、事業者が売主となる建売住宅やマンション、店舗や事務所ビル等、建物の譲渡や住宅以外の建物の貸付に対しては消費税が課税されます。
ただし、個人が自己の居住用建物等を譲渡した場合は、事業として行うものではないので消費税の対象となりません。
また、不動産の売買・貸借等に関わる仲介手数料は消費税の課税対象となります。
なお、契約書などの課税文書には印紙税が課税されます。
印紙税は、課税文書の作成者が原則として印紙を貼付する方法で国に納付します。
通常、不動産の売買契約書は売主・買主双方で2ずつ作成しますので、それぞれ一通ずつ印紙を貼付します。
ただし国や地方公共団体などが作成した文書は非課税とされています。
また、記載金額が一定額未満のものや、建物の賃貸借契約書や抵当権設定契約書などは課税されません。
