空き家を相続した時の準備
2015年1月1日以後に開始する相続から大幅に、相続税における遺産に係る基礎控除額が減額されました。
これにより、首都圏を中心に相続税を負担する世帯が増える可能性が高いと予想されます。
今後の相続税に関して
① 基礎控除額の大幅縮小による影響は？
相続税は、土地を持っている人や、資産を持つ富裕層だけに課される特別な税金であり、自分には関係ないと思っている人が多いかも知れませんが、日本において相続税が4%程度であったことからも、そういった認識は正しいともいえそうです。
既に2015年1月1日以後の相続開始から、相続税における基礎控除額は大幅に縮小しています。
2014年12月31日までの相続開始に係わる基礎控除額は
「5000万円＋1000万円×法定相続人の数」でしたが、
現在は、
「3000万円＋600万円×法定相続人の数」
と以前と比べて4割減となり、今後相続税の課税対象者は増加すると思われます。
遺産相続に関して
Ｑ1：相続税は誰が納めるのか？
Ａ1：遺産相続をして故人の財産を引き継ぐと、相続税を納めることになります。
ただし相続税は、引き継いだ人全員が納めるわけではなく、「法定相続人数」という相続をする権利を持つ人数などによって決まる一定の額を超えた人が課税の対象になります。
税率の引き上げ
| 法定相続分の金額 | 税率（改正前） | 税率（改正後） |
| ２億円超〜３億円以下 | ４０％ | ４５％ |
| ６億円超 | ５０％ | ５５％ |
もっともおすすめなのが生前に財産を譲ることです。
１年間に１１０万円までは非課税なので、１０年間続ければ１,０００万円超を引き継ぐことができます。
さらに、子供や孫に対して住宅資金として譲れば最高１,５００万円（省エネ住宅などの場合）、祖父母から孫に教育資金として譲れば１,５００万円が非課税になる制度もあります。
また、現金よりも不動産の方が相続税の評価は低くなります。
現金をたくさん持っている方は、土地を買って不動産にした方が相続税を抑えやすいのです。
ただし、土地の相続の場合でも相続税は現金で納めますので、ある程度の現金は必要になります。
Ｑ2：相続税の金額はどう決まるのか？
Ａ2：相続税が課せられる財産は、現金、預貯金、株式などの証券、不動産、ゴルフ会員権などの権利、高価な貴金属や書画、骨董品などです。
財産ごとに独自の算出方法があります。
また、価格の変動する財産は「亡くなった時」「申請をする時」など、いつの時点での価格を基に算出するかにも決まりがあります。
相続税の算出方法は、とても複雑ですので専門家に一度相談するとよいでしょう。
相続税の算出方法（財産の種類によって異なります。）
①不動産
土地が面する道路によって決まる「路線価」を基に算出します。「路線価」は、毎年７月に国税庁が発表します。
②株式などの証券
「上場」「未上場」によって、算出方法が異なります。原則的には、故人の亡くなった日の価格を基に算出します。
③ゴルフ会員権
故人が亡くなった日の取引価格の70％程度をもとに算出します。
④書画・骨董品
実際の取引されている売買額と専門家の評価額をもとに算出します。
⑤貴金属
価格が変動する物は、故人が亡くなった日の小売価格をもとに算出します。
②居住用不動産と空き家を所有している場合の事例
相続財産のうちの不動産が居住用不動産のみであれば、配偶者等の相続人が取得するなどによって特定居住用宅地等として「小規模宅地等の特例」の適用を受けることができるために、相続税が課されることは、実際にはあまりないと考えられます。
分かりやすくまとめてみますと空き家のままにしておくよりも、賃貸物件としておくことによって、相続税の負担を軽減することが可能になります。
貸せる立地、貸せるコンディションの建物であれば、空き家にしておくよりも賃貸物件としておくほうが、一定の節税効果があるということです。
空き家が相続財産に含まれる時の対応策
①空き家を賃貸物件にすべきかの判断ポイント
空き家が貸せる立地か、貸せる建物の状態にあるかということです。
納税資金の調達の必要がなければ、節税を目的とした賃貸物件化を選択するということも見えてきます。
その際建物のコンディションのチェックとなる住宅診断と、必要最低限の改修費用を見積もる必要があります。
その中で選択肢は、次の2つが考えられます。
●改修費用によっては、新築を建築した方がよいという場合
ポイント／
この場合、投資改修期間が長くなることが想定されるため、建物機能の陳腐化・建物の経年劣化等に伴う場合に金利上昇リスク、設備償却後の資金繰り悪化リスクについて、しっかり吟味することが必要です。
●売却を検討する場合
賃貸需要が少ない立地、需要がある立地でも改修費用が賃貸収益に見合わないような状況（賃料相場が低い、建物改修費用が思った以上にかかる状況）の時です。
ポイント／
時価が今後も下がっていく可能性が高いと考えられるような立地にある物件は、できるだけ早めに売却して、将来の納税資金のストックに回した方がよいです。
②改修費用について
問題となるのは、建物のコンディションがよくなく、そのままの状態では貸せないケースです。
空き家を賃貸物件化する場合、5～6年で投資回収できる程度の改修費を上限とするのがよいと考えられます。
賃貸事業にかかるコンディションコスト（管理費、水道光熱費、修繕費、公租公課等）を控除した後の利益５～６倍が投資額の上限となるように設定するということです。
相続に備えた事前見積もりの重要性
需要がある立地なら、建物がある状態であろうとなかろうと売却は十分に可能です。
事前に行う必要な作業は下記の２つにわかれます。
①建物がある状態で売却する場合
②更地にして売却する場合
価格交渉のポイント／
買い主側からの交渉をふまえて、次の事項を事前見積もりしておくこと必要です。
①解体後に引き渡しを求められる時
②建物がある状態で売却するにしても、解体費をどのくらい見積もっているか
建物の解体を選択する場合
①需要があまりない立地
②建物が使える状態にない
③建物を使えるようにするには相当の費用がかかる
ただし売却価格より解体費の方が高くつく場合もあるので注意が必要です。
解体費の目安
木造 / 坪あたり3万～4万円
鉄骨造 / 坪あたり４万～5万円
RC（鉄筋コンクリート造） / 坪あたり5万～6万円
その他、道路幅や工事のしやすさなどによって解体費の坪単価は異なります。
