「マンション大規模修繕工事」

２０２０年東京五輪に向けた建設需要の高まりで資材費などが高騰し、分譲マンションの大規模な修繕工事が資金不足に陥る例が出てきました。

 

所有者から修繕積立金を計画通りに集めていても、工事費がそれを上回るという現象が起こっています。

 

そういったことから専門家は、緊急性のない一部工事の先延ばしなどを提案しています。

 

築１０年のマンションの例では、２年後に最初の大規模修繕工事を予定していますが、管理会社に工事費の概算を出してもらったところ、修繕積立金では工事費の８割ほどしか賄えないことが分かりました。

 

原因は工事費の高騰です。

 

特に人件費や、足場などの資材費が上がったからです。

 

管理組合は、工事のうち、屋上や外廊下、外階段の補修は１年前倒しし、一方で足場が必要な外壁タイルの補修は、逆に３年程度延期を検討しています。

 

こういった工事費は、今後しばらく上がり続け、５輪建設ラッシュが一段落すれば下がると考えました。

 

また延期しても問題がないかを調べるため、建物診断の議案を管理組合の総会に提出します。

 

マンションの管理組合は、１０〜１５年に1度の大規模修繕を盛り込んだ長期修繕計画を立て、毎月、所有者から積立金を徴収しています。

 

徴収額の引き上げが必要なのに所有者間の合意が得られないと言ったケースが問題です。

 

国土交通省が２００８〜２０１３年度に行った調査では、いずれも全国のマンションの約２割で積立金が不足していました。

 

工事費はきちんと集めていても資金が不足するという、新たな問題を生み出しています。

 

対応策は、金融機関からの資金の借り入れや、所有者からの一時金の徴収が一般的です。

 

ただし一時金は、１０万円単位となり、所有者の合意形成が難しく、借り入れも返済のため修繕積立金の値上げなどにつながります。

 

その他、工事の延期や、工事を２回に分けて一部を延期する案も選択肢だとしています。

 

国土交通省の長期修繕は１２年周期を例として挙げていますが、その辺は柔軟に対応していいと言います。

 

その際、専門家による建物診断が判断の助けになります。

 

マンション修繕工事の主なまとめ

 

■修繕積立金不足の主な対応策

 

(1)積立金がたまるので、工事そのものの時期を先延ばしにする

(2)工事を２回に分け、一部を延期する。特に足場が必要な工事は先に延ばす

(3)工事の一部を次回の改修に回す

(4)住宅金融支援機構や民間の金融機関から資金を借りる

(5)所有者から一時金を集める

(6)修繕積立金に上乗せした「特別積立金」を工事までの期間集め、不足分を補います

 

マンション大規模修繕工事