「古家付き土地 売却」
不動産売買において空き家の売却・買取方法について
不動産売買の解説には専門用語が多くわからないことがたくさんあります。
今回はその中で古家付き土地について解説をします。
古家付き土地の売却に関する情報をわかりやすくまとめました。
古家付き土地とは
古家付き土地とは、ほぼ経済的価値のない古い家がある土地のことです。
古屋付土地、上物付土地、売地（古家あり）、廃屋付土地なども同義です。
経済的な価値はなくとも、個人により利用価値は異なります。
現況のまま古家を使用するのと、古家を撤去して住宅を建てるなどは、購入者（所有者）の自由です。
古家付き土地を売却するには
売却するにあたっての相場情報、売買する仲介不動産会社や購入者を考えなくてはなりません。
住む予定がない古家付き土地は、空き家の売却をして購入者を探す必要があります。
また不動産会社が古家付き土地、空き家も買取してくれる場合もあります。
中古一戸建て住宅の不動産・物件を売る、売却する時の注意点
築年数が古い建物や現況の建物を改装しても使用しにくい場合は評価が出ないために古家付土地として売却に出した方がよい場合があります。
ですから同じ条件の更地物件と比較すると解体費用が余分に発生する場合があります。
土地相場より建物解体が高くかかってしますことがありますので注意が必要です。
古家を解体するのは売主？それとも買主？
Q：土地売却で古家の解体は誰がするのか？
A：土地を売却するとき古家が建っている状態での売却はよくあります。
土地を売却するにあたり、古家がある場合に解体するのはどのタイミングで行えばよいのか解説致します。
まず解体費用がいくら掛かるか見積もり金額を出すことです。
それによって現状渡しであれば買主が解体することになり、更地渡しであれば売主が解体することになります。
解体を誰が行うということについては、契約の時に取り決めをすることになります。
自分で依頼した方がよいのか？
解体には費用が発生することになりますので、もし解体だけで言えば、買主にとっては更地渡し、売主にとっては現状渡しが望ましいということになります。
一般的に更地渡しの方が多いと思われますが、結果的には現状渡しまたは更地渡しでも、最終的には売却価格で調整することになります。
売主の立場で現状渡しだから得とか、更地渡しだから損だとかいう単純なものでもありません。
では、どのタイミングで解体するのか？
売主が解体する場合、土地を販売するときに更地渡しという引渡条件をつけて、買手が決まり次第、解体工事に取り掛かることが多いです。
現場の状況によっては解体を先に行い、更地にしてから販売していくケースもあります。
現状渡しまたは更地渡しにするかは、売却価格の決め方、解体するタイミング、土地の売却で何がベストなのかを検討することです。
新築のマイホームを建てるにあたって、古家付きの土地を購入するケースがあります。
新築するには、当然古家を解体撤去して更地にしないといけません。
では、解体撤去は買主と売主のどちらが行うのでしょうか？
解体に関しては契約で取り決める事になります。
基本的に「現状渡し」の場合は買主が、「更地渡し」の場合は売主が解体撤去を行う事になります。
解体撤去には高い費用がかかりますので、買主にとっては更地渡し、売主にとっては現状渡しが多く見られます。
どちらが行うにしろ最終的には売買金額で折り合いをつける事になります。
解体撤去で注意すること
目に見える建物だけではなく地中にある建物基礎や、他の地中埋設物（浄化槽など）があればそれも撤去しないといけないという事です。
一般的には売主が更地渡しの場合、基礎などの地中埋設物の撤去も行いますが、あとでトラブルにならないように事前に取り決めをしておくことです。
まれに引渡しを受けた後、建築工事に着工してから地中埋設物が発見されることもありますので注意が必要です。
瑕疵担保責任は、売主が責任を負う契約の場合と買主が責任を負う特約となっている場合があります。
例えば、一つの契約の例として売主の責任と負担で埋設物を除去してもらうことも可能です。
双方どこからどこまでが責任範囲で費用を負担するのかを契約書や重要事項説明書にて確認し理解しておくことです。
売地の条件として現状もしくは更地渡しかというのは、売主の事情や意向による事が多いですが、更地渡しの条件でもともと販売している土地も多く見られます。
現状渡しであれば価格交渉において有利な条件で購入できることもありますので不動産会社に確認しておきましょう。
建物は解体するべきか？
良い条件で売却するためにお勧めしたいのが、解体工事の見積りを何社か取ることです。
空き家とは
相続して住まない不動産を空き家のままにしておくケースが非常に多く見られます。
空き家を放置しておくと、蔦や草木が生い茂ったり、建物が傷んだりするのも早く、隣人とのトラブルにもなります。
空き家は賃貸にした方がよいか？売却した方がよいか？
空き家の活用法は、売却するか、賃貸にするかの選択になります。
古家付き空き家でも売却は可能か？
こういったケースでは、古家を解体して、更地にして売る場合が多いです。
少しでも良い条件で売却するためにお勧めしたいのが、「自分でも解体工事の見積りを取ること」です。
また解体費用の捻出ができないときは、古家付き土地の売却のみで行うこともあります。
注意点として、最建築不可などの土地建物の場合は更地にしてしまうと再建築ができないので、建物がある状態で売却するのがよいでしょう。
建物付きで売る場合のデメリット
建物の所有権移転登記費用や不動産取得税、 解体費用、滅失登記費用が買主の負担となります。
また費用以外の時間的なロスや解体工事に伴う近隣への挨拶などの手間隙も想定できます。
解体しない場合
古家付き土地の家は、建物の価値がほとんどありません。
もしリフォーム・リノベーション等が出来る中古住宅で売却できる場合もあります。
空き家の有効活用
相続した一戸建てなどを空き家のままにしておくと、建物も傷んでしまうのが早くなります。
固定資産税や維持修繕費なども毎年かかりますので、空き家の有効活用としては、売却するか賃貸にするかを考えた方がよいでしょう。
