「持ち家の売却・賃貸について」
Q1：現在の持ち家を賃貸・売却について考えています。
あと30年以上ローンが残っています。
賃貸は不可能で売却するしかないのでしょうか？
仮に不可能であっても、賃貸と売却のメリット・デメリット両方教えてください。
売却を希望して家の価格がローン残高より安かった場合、ローンの残りはどのように支払うのでしょうか。
また、賃貸にして後に戻ってきたいという時、入居者がいたら住めないのでしょうか。
A2：持家に戻ってくる予定がないのであれば売却をおすすめします。
賃貸は不可能ではありませんが、問題がいろいろ多くあります。
以下賃貸及び売却それぞれのメリット・デメリットになります。
賃貸のメリット
①入居者がいれば月々決まった家賃収入が入ってくる。
②何れ戻って来る場合、また家を買わずに契約によってまた住むことができる。
賃貸のデメリット
①入居者がいないと収入がない。
②毎年固定資産税を支払う。
③設備などの修理費は家主が負担する。
④入退去のたびに修繕費などがかかる。
⑤入居者によっては近隣トラブルを起こしたりするケースもある。
売却のメリット
①売却後の費用はかからない。
②その後の手間もかからない。
売却のデメリット
①いつ売れるか判らない。
②売却値段によってローンが残ることがある。
以上のことから売買価格がローン残高より安かった場合、ローンが残ります。
売却時に残金分も一緒に返済できるお金（貯金など）があれば一括返済できます。
売買代金分だけ返済して残金はローンの残りとして払っていくかどちらかになると思います。
賃貸にして、いずれ戻ってくる場合は、入居者をその時追い出すことになります。
法律上、契約解除は貸主側から６か月前に通告すればできますが、実際「帰るので出て行って下さい」とお願いしても引越し代金や相手方の都合上問題もありますので、すぐ出て行ってくれるかはわかりません。
結果的に引越し代金や新居の契約金の１部などを提出して、退去してもらうことが多いです。
お金で解決しない場合は、裁判をして退去してもらうしかありません。
かなりの費用と時間、労力がかかります。
貸主に都合のよい定期借家契約と言う契約がありますが、貸主に厳しい契約内容になるため、家賃を安くしたりしないと借り手が見つからない場合があります。
Q2：来年、引越しをするため、現在の持ち家を売却するか賃貸にするか悩んでいます。
駅から徒歩3分という好立地で、築1０年2階建てで４部屋あります。庭、駐車場はありません。
将来戻ってくる予定はなく、建物を賃貸とすれば長い期間で貸すことができます。
現在2,000万円ほどローンが残っています。
売却してローンを返済したいですが、せっかく購入した家も手放さなくてはならなく、その後何も残らないのがデメリットに感じます。
賃貸ですと、修繕費がかかりますが、何れ建物が古くなって住めなくなってもアパート経営や駐車場などで毎月一定額の収入になることを考えるとメリットが大きいような気がします。
現段階では、賃貸にしようと考えています。
売却、賃貸それぞれのメリット、デメリットに関して教えて下さい。
また、不動産コンサルティング会社に問い合わせをしたところ、相談と調査になると有料になると言われました。
他に無料で調査、相談してもらえる会社等があるのでしょうか？
A2：売却、賃貸それぞれのメリット、デメリットですが、まず売却予想価格を知ることです。
売却したくても、売却予想価格に自己資金を足しても2,000万円に届かないのなら選択肢となりません。
大変このよう方が、多いのが現状です。
売却予想価格は、不動産会社に聞けばすぐに判ります。
売却するかどうかは、予想価格を聞いてから決定すればよいです。
いつでも売却は出来ます。
駅から数分の立地を手放すので惜しいですが、ここは一旦賃貸に出して将来のアパート経営の勉強のために様子を見ることも一つの案です。
賃貸は、市場価格の相場とご自分の考えている価格とおりあった家賃で考えるとよいです。
ポイントは最低限賃貸にだせる程度にとどめておくことだと思います。
賃貸のデメリットとしては、賃借人が自分の持ち物という感覚はないので、取り扱いは雑で内装や水周りなどが傷み、そのまま住めないような状態になる場合などがあるように手入れも殆ど期待出来ません。
いずれにせよ退去した後は、ご自分でリフォーム手直しが必要です。
本来は「転勤などで賃貸にするため、人に貸す」というような理由により、住宅ローンを事業用ローンに変える必要があります。
ただし他で住宅ローンは組むことはできません。
持ち家は売却と賃貸とまず両方で考えて見ると不動産会社も売却と賃貸のどちらかに力を入れていることもあります。
何社か聞いてみると良いです。
