「ローンが残っている持ち家 売却の可否と持ち家を賃貸にする場合税金はどうなるか」

住宅ローンが残っている場合にはローンを確実に返済して行かなければなりませんが、会社をリストラされた場合など住宅ローンが返せなくなることがあります。

この場合、持ち家 売却は可能でしょうか。

また、売却ではなく賃貸物件として貸し出す場合、税金の支払いはどうなるでしょうか。

前者の場合には、借金の残額よりも住宅の価値の方が高い場合にはその家を売って借金をなくすことができます。

一方で、借金の残額よりも住宅の価値が低い場合には通常売却をすることができません。

やはり債権者としては確実に貸した分とその利息は返してもらいたいからです。

ですが、例外的に売却ができる場合があります。

一つはその差額を現金で支払うことです。

もう一つは任意売却をする場合です。

 

任意売却は債権者の許可を得て相場で売却をすることです。

 

この場合そのまま競売されるよりも任意売却の方が高く売却をすることができるからです。

 

任意売却の場合は、売却後まだ借金が残るようであれば、債権者との話し合いにより分割で返済することになります。

 

このように、売却をすることはできますが、一定の制限がつくのです。
では、持ち家を賃貸にする場合にはどのようなメリットがあるでしょうか。

 

この場合、基本的にローンの支払いが残っている場合、債権者が特別に許してくれる場合でなければ賃貸にすることはできません。

 

ですので、持ち家を賃貸に出す場合にはローンが残っていない場合に限定されると考えていいでしょう。

 

次に、賃貸に出す場合には税金はどうなるでしょうか。

 

この場合には家賃がすべて手元に入る訳ではなく、税金を支払わなければならないのです。

 

税の計算方法は所得によって変わってきますが、課税所得金額が195万円以下の場合には5パーセント、課税所得金額が195万円から330万円の場合には5パーセント、課税所得金額が330万円から695万円までは20パーセントの課税になります。

 

それ以上の額の課税所得金額ではさらにパーセンテージが上がりますが、自己所有の持ち家を貸し出して700万円以上の課税所得金額になることは普通考えられませんので、5パーセントから10パーセントの間ぐらいで国に支払うと考えた方がいいでしょう。

このように、持ち家を貸し出す場合にも、すべての家賃を手にすることができそれを資産運用したり貯金をすることができる訳ではありません。

 

やはり、一定の税を支払わなければならないのです。それを前提に貸し出すことを考えましょう。

 

ローンが残っている持ち家 売却の可否と持ち家を賃貸にする場合税金はどうなるか

「店舗併用住宅を買い換えたときの特例」

 

[平成27年4月1日現在法令等]

 

店舗併用住宅とは居住用と店舗用が一緒になっている家屋をいいます。

 

個人がこの店舗併用住宅を売って譲渡所得が生じ、代わりに同じ種類の店舗併用住宅に買い換えた場合で一定の要件に当てはまるときは、居住用部分と店舗用部分については、それぞれ次のようになります。

 

(1)居住用に使っていた部分

居住用財産を売ったときの3,000万円の特別控除の特例や居住用財産を買い換えたときの特例などの特例を受けることができます。

 

(2)店舗用に使っていた部分

事業用資産を買い換えたときの特例を受けることができます。

 

なお、居住用部分と店舗用部分のどちらか一方の用途の使用割合が建物全体の90％以上になっている場合には、その用途に全体が使われていたものとして、対応する特例を受けることもできます。

（措法35、36の2、37、措通31の3-8、35-5、36の2-23、37-4）

国税に関するご相談は、国税局電話相談センター等で行っていますので、税についての相談窓口をご覧になって、電話相談をご利用ください。

税についての相談窓口

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店舗併用住宅を買い換えたときの特例

「古家付き土地 売却」

不動産売買において空き家の売却・買取方法について

不動産売買の解説には専門用語が多くわからないことがたくさんあります。

今回はその中で古家付き土地について解説をします。

古家付き土地の売却に関する情報をわかりやすくまとめました。

古家付き土地とは

古家付き土地とは、ほぼ経済的価値のない古い家がある土地のことです。
古屋付土地、上物付土地、売地（古家あり）、廃屋付土地なども同義です。

経済的な価値はなくとも、個人により利用価値は異なります。

現況のまま古家を使用するのと、古家を撤去して住宅を建てるなどは、購入者（所有者）の自由です。

古家付き土地を売却するには

売却するにあたっての相場情報、売買する仲介不動産会社や購入者を考えなくてはなりません。

住む予定がない古家付き土地は、空き家の売却をして購入者を探す必要があります。

また不動産会社が古家付き土地、空き家も買取してくれる場合もあります。

中古一戸建て住宅の不動産・物件を売る、売却する時の注意点

築年数が古い建物や現況の建物を改装しても使用しにくい場合は評価が出ないために古家付土地として売却に出した方がよい場合があります。

ですから同じ条件の更地物件と比較すると解体費用が余分に発生する場合があります。

土地相場より建物解体が高くかかってしますことがありますので注意が必要です。

古家を解体するのは売主？それとも買主？

Q：土地売却で古家の解体は誰がするのか？

A：土地を売却するとき古家が建っている状態での売却はよくあります。

土地を売却するにあたり、古家がある場合に解体するのはどのタイミングで行えばよいのか解説致します。

まず解体費用がいくら掛かるか見積もり金額を出すことです。

それによって現状渡しであれば買主が解体することになり、更地渡しであれば売主が解体することになります。

解体を誰が行うということについては、契約の時に取り決めをすることになります。

自分で依頼した方がよいのか？

解体には費用が発生することになりますので、もし解体だけで言えば、買主にとっては更地渡し、売主にとっては現状渡しが望ましいということになります。

一般的に更地渡しの方が多いと思われますが、結果的には現状渡しまたは更地渡しでも、最終的には売却価格で調整することになります。

売主の立場で現状渡しだから得とか、更地渡しだから損だとかいう単純なものでもありません。

では、どのタイミングで解体するのか？

売主が解体する場合、土地を販売するときに更地渡しという引渡条件をつけて、買手が決まり次第、解体工事に取り掛かることが多いです。

現場の状況によっては解体を先に行い、更地にしてから販売していくケースもあります。

現状渡しまたは更地渡しにするかは、売却価格の決め方、解体するタイミング、土地の売却で何がベストなのかを検討することです。

新築のマイホームを建てるにあたって、古家付きの土地を購入するケースがあります。

新築するには、当然古家を解体撤去して更地にしないといけません。

では、解体撤去は買主と売主のどちらが行うのでしょうか？

解体に関しては契約で取り決める事になります。

基本的に「現状渡し」の場合は買主が、「更地渡し」の場合は売主が解体撤去を行う事になります。

解体撤去には高い費用がかかりますので、買主にとっては更地渡し、売主にとっては現状渡しが多く見られます。

どちらが行うにしろ最終的には売買金額で折り合いをつける事になります。

解体撤去で注意すること

目に見える建物だけではなく地中にある建物基礎や、他の地中埋設物（浄化槽など）があればそれも撤去しないといけないという事です。

一般的には売主が更地渡しの場合、基礎などの地中埋設物の撤去も行いますが、あとでトラブルにならないように事前に取り決めをしておくことです。

まれに引渡しを受けた後、建築工事に着工してから地中埋設物が発見されることもありますので注意が必要です。

瑕疵担保責任は、売主が責任を負う契約の場合と買主が責任を負う特約となっている場合があります。

例えば、一つの契約の例として売主の責任と負担で埋設物を除去してもらうことも可能です。

双方どこからどこまでが責任範囲で費用を負担するのかを契約書や重要事項説明書にて確認し理解しておくことです。

売地の条件として現状もしくは更地渡しかというのは、売主の事情や意向による事が多いですが、更地渡しの条件でもともと販売している土地も多く見られます。

現状渡しであれば価格交渉において有利な条件で購入できることもありますので不動産会社に確認しておきましょう。

建物は解体するべきか？

良い条件で売却するためにお勧めしたいのが、解体工事の見積りを何社か取ることです。

空き家とは

相続して住まない不動産を空き家のままにしておくケースが非常に多く見られます。

空き家を放置しておくと、蔦や草木が生い茂ったり、建物が傷んだりするのも早く、隣人とのトラブルにもなります。

空き家は賃貸にした方がよいか？売却した方がよいか？

空き家の活用法は、売却するか、賃貸にするかの選択になります。

古家付き空き家でも売却は可能か？

こういったケースでは、古家を解体して、更地にして売る場合が多いです。

少しでも良い条件で売却するためにお勧めしたいのが、「自分でも解体工事の見積りを取ること」です。

また解体費用の捻出ができないときは、古家付き土地の売却のみで行うこともあります。

注意点として、最建築不可などの土地建物の場合は更地にしてしまうと再建築ができないので、建物がある状態で売却するのがよいでしょう。

建物付きで売る場合のデメリット

建物の所有権移転登記費用や不動産取得税、 解体費用、滅失登記費用が買主の負担となります。

また費用以外の時間的なロスや解体工事に伴う近隣への挨拶などの手間隙も想定できます。

解体しない場合

古家付き土地の家は、建物の価値がほとんどありません。

もしリフォーム・リノベーション等が出来る中古住宅で売却できる場合もあります。

空き家の有効活用

相続した一戸建てなどを空き家のままにしておくと、建物も傷んでしまうのが早くなります。

固定資産税や維持修繕費なども毎年かかりますので、空き家の有効活用としては、売却するか賃貸にするかを考えた方がよいでしょう。

 

古家付き土地 売却

「持ち家を貸す方法とは」

Q1：空家になっている一軒家を人に貸して家賃収入をと考えております。 家を借りたいという人がいますが、契約書や重要事項説明等の作成があるので不動産屋さんに仲介してもらった方がよいでしょうか？

月々の家賃さえもらえればいいので、敷金、礼金、手数料などはなしで、自分で作成したいと考えています。

不動産屋さんを通さず人に貸すときに注意しなければならない点、連帯保証人の有無、どのような契約書を作成すればよいでしょうか？

A1：本来ならば契約書は無くても賃料をもらった時点で契約は成立します。 敷金は、入居後のトラブルを避けるために預かったほうが安心できます。

なぜならば家賃滞納、退去後の畳交換、建物に傷をつけられたり、その他修繕費がかかる場合が考えられるからです。

以上のように賃貸ですといろいろ問題が起きてくるのです。

礼金は家主さんの収入なのでもらわなくてもいいと思います。

契約書は、最初だけでも手数料を払って、不動産屋さんに仲介してもらい契約書を作成してもらったほうが安全です。

仲介料は賃料の一か月分に消費税です。 連帯保証人は承諾書に印鑑証明添付にて必要です。

重要事項説明書は不動産会社が仲介手数料をもらうために物件の概要を説明するためのものですから家主さんと直接取引するならば金額は発生しません。

Q2：家を貸したいと考えています。

転勤で新築１年の家を空けることになりました。

期限付きで貸すと家賃収入が減るそうです。

何年になるかはわからないのですが、どのような契約にするのがよいのでしょうか。

期限無しの場合、出て行ってもらいたいときにはどのようにすればよいのでしょうか？

A2：一般的な賃貸の場合、2年毎の更新、退去時の家主側からの申し出については6ヶ月前となる事が多いです。

また定期の場合は3年間くらいです。

※退去通告を家主側からは2ヶ月前にする。（1ヶ月前だと借り手がつきにくいため）

※2年毎の更新を1年毎にするか、3年間は定期にして、もし帰る雰囲気があなたになければ更新可とする。

その後は1年ごとの更新とかにする。 定期にしても家賃がそんなに減る事は無いと思います。3年定期であれば問題ないと思います。

Q3：田舎の家を貸したいのです。

少ない家賃でも、家の修理代は貸し主の負担になりますか？

無料なら一切の負担はありませんか？

A3：家は貸し主の所有物ですから、当然、建物などの維持に関わる修繕は、家主が負担するのが原則です。

しかし、それらの負担割合などを作成し、この通りで契約しますという取り決めも可能です。

ですが、固定資産税分の負担であっても有料での貸し借りとなり、賃貸借契約を取り交わし、一度貸し出せば、「正当なる事由」が無ければ、貸主からの一方的な解約はできません。

そういったことも踏まえて、検討されるようお勧めします。 借主は、その住居を借りて管理者となり、維持管理に努めるということです。

貸主は契約の取り決めに従って、借主から不具合等の報告を受けたら対応しなければいけません。

Q4：家を人に貸したいのですが、賃貸借契約作成は個人で出来ますか？ 不動産の宅建の免許が必要ですか？

また不動産会社に依頼すると費用はどのくらいかかりますか？

A4：契約書の作成は個人でも可能です。

判らない場合は、弁護士や行政書士に依頼すれば直ぐに作成してくれます、 依頼額は20,000円～になります。今回の場合は、免許は不要です。

不動産屋に依頼すると、家賃月額の6～20％程度かかります。もしくは5～20万程の費用がかかると考えられます。

行政書士は代理人にはなれませんが、内容証明の作成や、裁判の手続き等サポートしてくれます。

不動産屋でも契約書も行政書士が作っている場合もあります。

また、費用は弁護士に依頼すると、行政書士の倍額程度またはそれ以上必要になるので、当初は行政書士でもよいかと思います。

注意すべき点は、個人間取引の場合トラブルが発生した時のことを考えると、保証人を立ててもらうことが良いかと思います。

Q5：家を貸したいと思っていますが、どのようにすればよいでしょうか？ ちなみにローンは残っております。

A5：家を貸す場合、マンションと戸建てでは若干異なります。

戸建ての場合、不動産会社に登記簿謄本と身分証明書を持参して「不動産を貸したい」と言えば、媒介契約書を出してくれます。

そこで、家賃や敷金礼金、貸す際の特約などを書き記せば募集してくれます。 マンションの場合、マンションの管理組合の規約で、賃貸不可となっている物件もあります。

転勤などの事情なら考慮してくれる場合もありますが、そうでなければ、規約に抵触します。 他の住戸で貸している人がいないかを調べた上で、不動産会社に持ち込んだ方が良いと思います。

その他の流れは戸建てと同じです。 戸建て、マンションともに注意点として 期間限定でするのか、更新可能な契約にするのか。

（期間限定の場合、転勤の間だけ貸す専門の不動産会社があります） ローンがあるとの事ですが、自己所有目的の不動産ローンの場合、契約違反になります。

実際のところ銀行などは滞納などが無ければ黙認していますが、公庫などは賃貸契約をすると返還させられる事もあります。 戸建ての場合、庭木などをどうするのか、取り決める必要もあります。

目的にもよりますが、転勤などでローンの補填ならば、営業目的では無いので、家賃を抑えても独身の人に使ってもらった方が後々部屋の傷みも少なく、戻ってきたとき大規模リフォームの必要がありません。

単に貸すだけなら、ファミリーの方が長く借りてくれます。 最後に、税務署への確定申告が必要になります。

 

持ち家を貸す方法とは

「戸建 売却」

Ｑ1：戸建を売却するには、空き家にした方が売れやすいですか？ 

Ａ1：居住中でもすぐ売れる時はありますが、反対に何ヶ月も売れない物件もあります。

居住中の売却でのメリット、デメリット

メリット：居住中の物件の方が空家物件より売却の確率が高いのです。

なぜなら前所有者がどの様な生活をしていたか気になる方がほとんどで、ゆっくり隅々まで見ることができれば空家よりも有利に売却することが可能なケースが多いからです。

デメリット：毎週末に内覧者を待つ事になりますので、連絡があれば内覧できる準備が必要です。

それから当然ですが、内覧してもらわないと売れません

またご近所にも知られます。

空き家での売却でのメリット、デメリット

メリット：空き家にすると居住中のようなわずらわしさはありません。

デメリット：もし住宅ローンがあり、家賃との二重払いが苦であれば居住中売却しかありません。

人が住まない空家は、１年で想像以上に傷みます。

一般的な売却の流れ

まずは居住中に売り出し、様子を見てからでもよいのではないでしょうか。

引っ越しはそれからでも遅くはないと思います。

いつ売れるかわからないので、借家を借りるなら空き家にするメリット
少ないと考えられます。

お買い得な価格であれば早く必ず売れます。

早く売りたいなら思い切って相場より価格を下げる事も必要です。

高く売りたいお気持ちはわかりますが、買い手は安く物件を購入したいのです。

早く売りたいなら価格を下げて値引きに応じる事も考えなくてはなりません。

物件交渉の材料を用意し、あとは交渉のプロである不動産屋さんにお任せするのがよいでしょう。

売れるよう頑張ってくれると思います。

不動産売却の理由：離婚

Ｑ1：離婚することで、所有の不動産を売却したいと考えています。

子供はいません。

家とローンも夫名義で借入しています。

土地は、夫との共有でローンはありません。

不動産屋で家を売るには空き家にしないとなかなか売れないと言われました。

名義変更をして私がローンを払っていくことはできるでしょうか？

Ａ1：名義変更→離婚→という流れになります。

土地、建物の名義変更しローンを書き換えます。

家を売る場合でも、名義変更→売却→という流れになります。

Ｑ2：主人から離婚を言われています。

住宅購入して3年、主人名義で住宅ローンの残債があと約3500万、マイカーローン150万、奨学金が150万ほどあります。

住宅ローンは返済できないので売却したいと考えています。

貸付先から「売却するなら残債を一括返済」と言われています。

もちろん、一括返済をするお金はありません。

住宅を不動産会社にて売却しても2500万、任意売却や競売にかけるとさらに価値は下がると思います。

仮に売却すれば残債にかかる利息は住宅ローンの金利より高く、借金も膨れ上がると思っています。

このような状況で返済は可能でしょうか

Ａ2：一括返済できない場合での任意売却は、ある程度、延滞、滞納がないとこの制度は利用できません。

支払いが滞ると債権回収会社から職場に取り立てがあるかもしれません。

任意売却相場とありますが、早急に事情のある人が売る場合、かなりの割合で買いたたかれますと思われます。

任意売却を銀行が認めたとしても、残債を免責してくれるわけではありません。

抵当物件の処分を認めてくれただけに過ぎません。

任意売却だろうと競売だろうと、どのみち一括返済できません。

いずれ給料の差押えをされるかもしれませんし、信用情報は真っ黒になり、他の金融機関もどこも相手にしてくれなくなります。

 

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