「不動産業者と契約をした上、家が売れない場合に行うことで推奨できること」

家を売ることを希望していて実際に不動産業者と契約を結ぶ方がいます。

家の場合では高額な不動産になることから、簡単に取り引きなどを行うことが難しい場合があります。

購入する側も常に慎重になることが多く、一般的な生活用品を売買するような内容とは大きくことなります。

契約した不動産業者では一般的には仲介業務を委託する方法になることから、事前に売却する価格を算定することを行っています。

不動産会社によって査定を行うことが必要になり、土地の価値や建物の価値などを総合的に判断する方法です。

周囲の環境なども合わせて見ることも大切な要素になり、あらゆる観点からして妥当な価格を提示することになります。

多くの方が少しでも高い価格で販売することを期待することがあり、実際には売り主の意見も取り入れている場合も見られます。

販売価格を決めてからは、不動産業者で宣伝を行った上で、購入希望者を募る方法ですが、状態によっては長期間が経過していても家が売れない場合も見られます。

数ヶ月の短期間で簡単に売れる住宅もありますが、この点に関してはタイミングというものも影響することもあり、購入者が現れない場合では何かしらの別の方法を模索することが必要です。

効果的な方法として推奨されている内容では、販売価格そのものを低く設定した上で販売を継続する方法があります。

周囲で実際に売られている同じような物件の価格を参考にすることも良い方法になり、常に適切な価格表示を行うことも大切なことです。

この方法でも家が売れない場合では、住宅をリフォームしてみる方法も用意されています。

一般的には中古物件の場合はそのまま低価格にて販売することにメリットを感じる場合が多いものですが、どうしても売れない住宅の場合では、住宅が著しく古くなっている可能性も否定できず、リフォームを行う方法で販売能力を高めることに成功できる可能性があります。

例えば床材や壁材などを張り替えするだけで、随分とイメージを新しくすることができる場合も見られ、注目される物件に仕上げることも不可能ではありません。

また、同時に宣伝方法を見直してみることも大切なことです。

インターネットの不動産業者のサイトで写真掲載を行っている場合では、写真撮影をし直して、できるだけ魅力的な物件に見えるように工夫して撮影を行うことで内覧を行う方が増える可能性もあります。

この方法であれば多くの住宅で販売できる可能性が高まるのでおすすめの方法として挙げることができます。

 

 

 

不動産業者と契約をした上、家が売れない場合に行うことで推奨できること

「家が売れない場合はメンテナンスやリフォーム、ハウスクリーニングをすると効果的」

 

家を売却したくても、家が売れない場合には、その家があまり美しくないことがあげられます。

 

築年数がかなり経っていて、家の様々な箇所に汚れやキズ等がある場合などは、多くの人達が購入を敬遠します。
こういったいわゆる古家の場合、壊して更地にして売却を依頼することもあります。

 

しかし、そういったことをする場合にはある程度の費用がかかります。

今ある古家をリフォームしたり、家の中の壊れた箇所のメンテナンスを行う方法があります。

 

売却を依頼して、長い期間、家が売れない場合には、そういった努力をしてみることも有意義なことです。
少しのリフォームで、見違えるように美しい家に変身することがあります。

 

たとえば外壁塗装などがかなり古くなっている場合には、塗装業者に依頼をして、外壁を塗り替えてもらいます。家は、外から見た感じも大切です。

 

最近は塗料が開発されており、古い家を建設した当時にはなかったような、よい製品が販売されています。

 

塗装業者は多いため、費用の点でなるべく安く出来て、信頼出来る外壁塗装業者を探し、依頼をすることも大切なポイントとなります。

 

また、家の中の傷んだ箇所についても、気になる点はリフォームを検討します。

 

あまり費用がかかるようでは家を売る意味がありません。

 

良心的にリフォームをしてくれる、地元の建設業者などに依頼をすると、比較的安い料金で美しく仕上げてくれます。

 

また、費用のかからない点では、ハウスクリーニングを依頼することもひとつの方法です。

 

長い間住んでも、なかなか手が行き届かなかった掃除を、専門業者に依頼することで、家が見違えるようになることがあります。

 

お風呂やトイレ、キッチンなどの水回りなどは、汚れが目立つ場所です。

 

こういったところが美しくないと、新しく家を購入したいと思う人達には魅力を感じない物件になります。

 

長い間、掃除にあまり気を遣わない暮らしをしてきた人達の場合には、家を売るからといって、大掃除をすることも不向きです。

 

あまりにも汚れている場合には、素人の掃除ではなかなか手におえない状態となっています。

 

市販の住居用洗剤などでは、効力がさほどないため、掃除をしたからといって、効果がありません。

 

掃除の専門業者に依頼をすると、市販されていない洗剤等を使用し、掃除のコツをわきまえた人達がしてくれるため、家が美しく生まれ変わります。

 

家が売れない場合には、多少の費用をかけても、美しくしてから売却依頼をすることも大切です。

 

 

 家が売れない場合は相場を見て販売価格を操作しましょう

「店舗併用住宅を売ったときの特例」

[平成27年4月1日現在法令等]

 

個人が自分の居住の用に使っている家屋とその敷地を売って一定の要件に当てはまるときは3,000万円の特別控除の特例などが受けられます。

ところで、家屋には居住用と店舗用が一緒になっている店舗併用住宅もあります。

この店舗併用住宅を売ったときに、この3,000万円の特別控除の特例を受けることができるのは、店舗併用住宅のうち自分の居住の用に使っていた部分に限られます。

なお、居住の用に使っていた部分が全体の90％以上であるときは、全体を居住の用に使っていたものとしてこの特例を受けることができます。

イ　家屋のうち居住の用に供している部分は、次の算式により計算した面積に相当する部分とします。

(措法35、措通31の3－7～8、35－5)

 

店舗併用住宅を売ったときの特例

「土地 所有者を調べるなら知っておきたい！」

土地の所有者が分からなくて困ったことはないでしょうか。

例えば、将来的に子供に相続させるための良い土地を見つけて購入したいが所有者を探すにはどうしたらいいか、また隣のアパート内に木が越境していて対処してほしいが所有者が不明な場合など、こういった例があげられます。

実は誰でもその土地の所有者を調べることができるのです。

法務局に行き、不動産登記簿謄本と呼ばれる書類を請求すると、所有者の氏名や住所から、相続など土地を手に入れた経緯や融資を受けた金融期機関の情報まで、不明なことはほぼ確認することができます。

資料の請求は有料ですが、全国どこの法務局でも取得が可能です。

この登記簿謄本を請求する前に1点準備することがあります。

まず、該当する土地の地番と呼ばれる情報がなければ、謄本を取得することができません。

地番というのは住所とは違うその土地の番号になります。

地番を調べるのに一番早い方法は、法務局に電話をして聞くことです。

この場合、その土地を管轄している法務局があるので、予め住所から該当する法務局を確認しましょう。

こちらは法務局のホームページから探すことができます。
電話で知りたい土地の住所を伝えれば、特に名乗らなくても地番を教えてくれます。

電話窓口の担当者に、希望の土地の住所を伝え、地番を知りたい旨を伝えれば問題ありません。

地番を調べるための別の方法としては、ブルーマップの閲覧があります。

ブルーマップとは住所から地番を調べることができる地図帳で、法務局や国会図書館、また少し大き目の図書館でも閲覧することができます。

最近では、最新のブルーマップをインターネット上でも閲覧できるサービスを提供している業者もいますので、検索してみるとよいでしょう。

その他、土地の所有者を調べるための別の方法としては、土地台帳と呼ばれる法務局や役所に置かれている台帳を使うこともできます。

この台帳には、その市町村のすべての土地の広さ、所有者、用途などを検索することができます。

手数料はかかりますが、誰でも閲覧することができます。

ただし、最新の情報に更新が追い付いていないこともあるので注意が必要です。

この一覧の情報は、誰でも見たり取り寄せたりすることができる為、不動産会社などに依頼して代行してもらうこともできますが、基本的には全て自分でも行うことができるので、やり方を知っておけばいざという時に時間やお金を節約することができます。

土地 所有者を調べるなら知っておきたい！

「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」

住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

 

[平成27年4月1日現在法令等]

 

1、特例のあらまし

 

平成27年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。

 

さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。

 

これらの特例を、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。なお、これらの特例は、新たなマイホーム（買換資産）を取得しない場合であっても適用することができます。

 

2、譲渡損失の損益通算限度額

 

マイホームの売買契約日の前日における住宅ローンの残高から売却価額を差し引いた残りの金額が、損益通算の限度額となります（下図参照）。

 

特定居住用財産の譲渡損失の金額の説明図

 

 

特定居住用財産の譲渡損失の金額の計算の具体例

 

※説明を簡潔にするため、減価償却などは考慮していません。

 

3、特例の適用要件

 

(1)自分が住んでいるマイホーム（譲渡資産）を譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。

 

また、この譲渡には譲渡所得の基因となる不動産等の貸付が含まれ、親族等への譲渡は除かれます。

 

(注)住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。

 

イ、その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること。

 

ロ、その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

 

ハ、家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

 

(2)譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホーム（譲渡資産）で日本国内にあるものの譲渡であること。

 

(3)譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。

 

(4)マイホームの譲渡価額が上記(3)の住宅ローンの残高を下回っていること。

 

4、特例の適用除外

 

(1)繰越控除が適用できない場合

合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。

 

(2)損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合 イ　親子や夫婦など特別の関係がある人に対してマイホームを売却した場合

 

特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売却した後その売却した家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

 

ロ、マイホームを売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合 (イ)　居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例(措法31の3)

 

(ロ)居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除(措法35)

 

(ハ)特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の2)

 

(ニ)特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の5)

 

ハ、マイホームを売却した年の前年以前3年以内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額について、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算の特例を適用している場合

 

ニ、マイホームを売却した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（措法41の5第1項）の適用を受ける場合又は受けている場合

 

(注)この特例と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。

 

5、特例の適用手続

 

(1)損益通算の場合

 

確定申告書に次の書類を添付する必要があります。

 

イ、「特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）」

 

ロ、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5の2用）」

 

ハ、売却したマイホームに関する次の書類 (イ)　登記事項証明書や売買契約書の写しなどで所有期間が5年を超えることを明らかにするもの

 

(ロ)売却した日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し

この除票住民票の写し又は住民票の写しは、そのマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。

 

(ハ)「譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書」（売買契約日の前日のもの）

 

 

(2)繰越控除の場合

 

次のことが必要です。

 

イ、損益通算の適用を受けた年分について、上記(1)の全ての書類の添付がある期限内申告書を提出したこと。

 

ロ、損益通算の適用を受けた年分の翌年分から繰越控除を適用する年分まで連続して確定申告書（損失申告用）を提出すること。

 

【登記事項証明書を取得される方へ（法務局からのお知らせ）】

 

土地・建物の登記事項証明書の請求については、登記所の窓口での請求、郵送による請求のほか、自宅・会社等のパソコンからインターネットを利用してオンラインによる請求を行うことができます。オンラインによる請求は、手数料が安く、平日は21時まで可能です。

 

オンラインによる登記事項証明書の請求手続の詳細については、法務局のホームページをご覧ください。

 

【参考】東日本大震災に関する税制上の措置（概要）

被災居住用財産の敷地に係る譲渡期限の延長の特例があります（「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて（個人の方を対象とした取扱い）【東日本大震災に関する税制上の追加措置について（所得税関係）】」をご覧ください。）。

(措法41の5の2、措令26の7の2、措規18の26、措通41の5-5,41の5の2-7、震災特例法11の6)

住宅ローンが残っているマイホームを売却した時

「譲渡取得(不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合)」

[平成27年4月1日現在法令等]

 個人が、土地又は建物を譲渡して長期譲渡所得又は短期譲渡所得の金額の計算上譲渡損失の金額が生じた場合には、その損失の金額を他の土地又は建物の譲渡所得の金額から控除できますが、その控除をしてもなお控除しきれない損失の金額は、事業所得や給与所得など他の所得と損益通算することはできません。

 

なお、長期譲渡所得に該当する場合で居住用財産を譲渡したときに生じた譲渡損失の金額については、一定の要件を満たす場合に限り、譲渡をした年に事業所得や給与所得など他の所得との損益通算をすることができ、これらの通算を行ってもなお控除しきれない損失の金額については、その譲渡の年の翌年以後3年間にわたり繰り越して控除することができます。

 

（注）

1、長期譲渡所得とは、譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える土地又は建物の譲渡による所得です。

 

2、短期譲渡所得とは、譲渡の年の1月1日における所有期間が5年以下の土地又は建物の譲渡による所得です。

(所法69、措法31、32、41の5、41の5の2)

譲渡取得(不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合)

「譲渡取得(妻子だけが住んでいるマイホームを売ったとき)」

[平成27年4月1日現在法令等]

 マイホーム(居住用財産)を売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

 

この特例は、原則として家屋の所有者本人が現に住んでいるマイホームを譲渡した場合に受けられるものです。

しかし、次のような事情があるときは、本人が住んでいなくても妻や子供だけが住んでいる家屋は、特例を受けることができます。

本人が転勤や転地療養などの事情のため、妻子と離れて単身でほかに生活している場合で、これらの事情がなくなったときはその妻子と一緒に妻や子供が住んでいる家屋で生活すると認められる場合です。

なお、家屋を売った人が売ったときに二つ以上マイホームを持っていたときは、売った人が主として住まいに使っていた家屋だけがこの特例の対象となります。

 

(措法35、措令20の3、23、措通31の3－2、35－5)

譲渡取得(妻子だけが住んでいるマイホームを売ったとき)

「譲渡取得(家屋と敷地の所有者が異なるとき) 」

[平成27年4月1日現在法令等]

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

この特例は原則として家屋の所有者が家屋とその敷地を譲り渡した場合に受けられるものです。

しかし、家屋の所有者と敷地の所有者が異なるときでも、次の要件のすべてに当てはまるときは、敷地の所有者もこの特例を受けることができます。

(1)敷地を家屋と同時に売ること。

(2)家屋の所有者と敷地の所有者とが親族関係にあり、生計を一にしていること。

(3)その敷地の所有者は、その家屋の所有者と一緒にその家屋に住んでいること。

この場合の特別控除額は、家屋の所有者と敷地の所有者と合わせて3,000万円までです。

特別控除額を差し引く順序は、まず家屋の所有者、続いて敷地の所有者です。

したがって、敷地の所有者が受けることができる特別控除額は、3,000万円から家屋の所有者が受ける特別控除額を差し引いた残りの額になります。

※　特別控除の特例を受けるための他の要件や手続についてはコード3302で説明しています。

【参考事例】夫所有の家屋の敷地が夫と妻の共有である場合

(措法35、措通35－4)

譲渡取得(家屋と敷地の所有者が異なるとき)

「譲渡取得(空家にしていたマイホームを売ったとき)」

[平成27年4月1日現在法令等]

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

 現に自分の住んでいるマイホームを売ることが、この特例を受けるための要件の一つになっています。

しかし、過去に住んでいたマイホームを売った場合であっても、次の二つのいずれにも当てはまるときはこの特例が受けられます。

 (1)　売った家屋は自分が所有者として住んでいたものであること。

 (2)　自分が住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までにその家屋を売ること。

この期間を過ぎてから売った場合にはこの特例を受けることはできません。

※　この特例を受けるための手続については

適用を受けるための手続

この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。

また、確定申告書に次の書類を添えて提出してください。

(1)　譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]

(2)　マイホームを売った日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し

この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。

(所法33、措法35、措令20の3、23、措規18の2、措通31の3－2、 31の3－14～15、35－2、35－5、震災特例法11の6)

譲渡取得(空家にしていたマイホームを売ったとき

「譲渡所得(マイホームを取り壊した後に敷地を売ったとき)」

[平成27年4月1日現在法令等]

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

この特例は原則として家屋の所有者がマイホームを譲渡した場合に受けられるものです。

家屋を取り壊してその敷地だけを売った場合には、原則としてこの特例は受けられません。

しかし、家屋を取り壊して、その敷地だけを売った場合でも次の要件すべてに当てはまるときは、この特例を受けることができます。

(1)家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地を売る契約をしていること。

(2)その家屋に住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに譲渡すること。

(3)その家屋を取り壊してから、その敷地を売る契約をした日まで、貸付けその他の用に使用していないこと。

ただし、家屋の一部を取り壊してその敷地の一部を売ったときに、残った家屋が居住できる状態になっている場合にはこの特例は受けられません。

(措法35、措通31の3－10、31の3－18、35－2、35－5)

 

譲渡所得(マイホームを取り壊した後に敷地を売ったとき)