[平成27年4月1日現在法令等]
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
共有のマイホームを売った場合には、この特例を受けることができるかどうかは共有者ごとに判定します。
共有のマイホームを売った人の譲渡所得の計算は、共有者の所有権持分に応じて行います。
特別控除額は共有者全員で3,000万円ではありません。この特例を受けることができる共有者一人につき最高3,000万円です。
なお、この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要ですので、確定申告書は一人一人が提出してください。
また、家屋は共有でなく、敷地だけを共有としている場合、家屋の所有者以外の者は原則としてこの特例を受けることはできません。
【参考事例】家屋及びその敷地が夫と妻の共有である場合の図
(措法35)
[平成27年4月1日現在法令等]
1 譲渡所得とは
譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。
ただし、事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはなりません。
2 所得の計算方法
譲渡所得は、次のように計算します。
収入金額-(取得費＋譲渡費用)-特別控除額＝課税譲渡所得金額
(1) 収入金額
収入金額は、通常土地や建物を売ったことによって買主から受け取る金銭の額です。
しかし、土地建物を現物出資して株式を受け取った場合のように、金銭以外の物や権利で受け取った場合にはその物や権利の時価が収入金額となります。
(2) 特別控除額
土地や建物を譲渡した場合の特別控除額は次のようになっています（特別控除は一定の要件を満たす場合に適用となります）。
(ｲ) 収用等により土地や建物を譲渡した場合 ・・・ 5,000万円
(ﾛ) 居住の用に供している家屋やその家屋とともにその敷地を譲渡した場合 ・・・ 3,000万円
(ﾊ) 特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合 ・・・ 2,000万円
(ﾆ) 特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合 ・・・ 1,500万円
(ﾎ) 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合・・・1,000万円
(ﾍ) 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 ・・・ 800万円
（ホ）以外の特別控除額は、長期譲渡所得、短期譲渡所得のいずれからも一定の順序で控除することができます。
（ホ）の特別控除額は、長期譲渡所得に限り控除できます。
(注1) 長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物を、また、短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物をそれぞれ譲渡したことによる所得をいいます。
(注2) 土地、建物の譲渡所得から差し引く特別控除額の最高限度額は、年間の譲渡所得全体を通じて5,000万円です。
3 税額の計算方法
土地や建物の譲渡による所得は、他の所得、例えば給与所得などと合計せず、分離して課税する分離課税制度が採用されており、所得税の額は次のように計算します。
(1) 長期譲渡所得
課税長期譲渡所得金額×15％
(2) 短期譲渡所得
課税短期譲渡所得金額×30％
(注) 平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。
(所法33、36、措法31、32、33の4、34～34の3、35、35の2、36、復興財確法13)
[平成27年4月1日現在法令等]
1 制度の概要
自分が住んでいたマイホーム(居住用財産)を売って、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。
2 特例を受けるための適用要件
この軽減税率の特例を受けるには、次の5つの要件全てに当てはまることが必要です。
(1) 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。
イ その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の１月１日において所有期間が10年を超えるものであること。
ロ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
ハ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
(2) 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
(3) 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
(4) 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
(5) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
3 税率
マイホームを売ったときの軽減税率の表
課税長期譲渡所得金額(＝A)
税額
6,000万円以下 A×10％
6,000万円超 (A－6,000万円)×15％＋600万円
(注)
1 課税長期譲渡所得金額とは、次の算式で求めた金額です。
（土地建物を売った収入金額）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除＝課税長期譲渡所得金額
2 平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。
4 適用を受けるための手続
この特例を受けるためには、次の書類を添えて確定申告をすることが必要です。
(1) 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)〔土地・建物用〕
(2) 売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書
(3) マイホームを売った日から2か月経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し
この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。
[平成27年4月1日現在法令等]
1 制度の概要
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
2 特例を受けるための適用要件
(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
(3) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(4) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで（注）に売ること。
（注）東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から７年を経過する日の属する年の12月31日までとなります（「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて（個人の方を対象とした取扱い）
【東日本大震災に関する税制上の追加措置について（所得税関係）】」をご覧ください。）
(5) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
3 適用除外
このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。
(1) この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
(2) 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
(3) 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
4 適用を受けるための手続
この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。
また、確定申告書に次の書類を添えて提出してください。
(1) 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
(2) マイホームを売った日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し
この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。
(所法33、措法35、措令20の3、23、措規18の2、措通31の3－2、 31の3－14～15、35－2、35－5、震災特例法11の6)
不動産取引は、多くの人にとって高額で、人生の中でも経験する機会が限られています。
買うときは販売業者や仲介の不動産会社が、手続きの援助をしてくれたり、かかる費用についても細かく助言をしてくれますが、不動産を売るときは、価格をはじめとして自分で自由に決めることができる部分が多いため、かえって複雑な知識が必要になります。
また、買うときにかかる諸費用や税金は、だれが買っても基本的に同じなので、販売会社や仲介業者の助言も適切ですが、売る時にかかる税金は、元の持ち主の個人的な事情で、税の減免を受けることができたり、所有期間が5年超から5年以下によって税率まで変わるため、標準的な助言を受けても、時には自分に当てはまらないこともあるので注意が必要です。
売る時に必要なものは、諸費用や税金などのお金のほかに、登記済み権利証または登記識別情報、売主が一人でない場合は全員の印鑑証明と、抵当権が設定されている場合は、債権者から抵当権抹消に必要な書類をもらって準備しておく必要があります。
売るときの注意点は、住宅ローン返済中など、抵当権が設定されている場合、抹消しないと売却することはできません。
売却金額の完済で切る場合は完済した残金が手元に残り、不足する場合は資金を用意して完済するか、残債の担保がなくなるので代わりの担保を提供したり、無担保への切り替えを債権者に承認してもらうなど、債権者の同意が必要になることです。
売るときの費用は、仲介業者に支払う仲介手数料のほかに、所有権移転登記の費用は買い手により負担するのが原則です。
抵当権抹消の登記を要する場合、その費用は売主が負担する必要があります。
仲介手数料や登記費用、残債務がある場合の債務の清算に必要なお金は、売買代金の決済と同時に必要なため、売却したお金の中から支払うことができます。
ただし、売る時にかかる税金は、売却した翌年の3月15日までに確定申告をして所得税を納税し、6月に通知される地方税を1年間かけて支払うことになります。
売却して手元に残ったお金を使ってしまうと、納税の資金が足りなくなってしまうこともあるので注意が必要です。
不動産売却の税金は、売却した金額ではなく利益に対して課税されるため、買ったときより値段が下がっていれば税金はかかりません。
値段が上がっている場合、所有期間5年以内の短期譲渡所得では所得税と地方税合わせて39.63%、5年超の長期譲渡所得では20.42%と、税負担はおよそ倍の違いがあります。
売却する場合、費用がどれくらいかかるか、税金の資金はいくら残しておく必要があり、手元はいくら残るかをあらかじめ試算しておくと安心です。
家の売却を考える方がいます。
居住してきた家を売って、その資金で住み替えを行うことを希望している方や、親などから引き継いだ家が不要になってしまう場面もあります。
家族が減ったことで狭い住宅などに引越しを考える方も多く、その理由は人によって様々なものがあります。
家を売ることを希望していても簡単に売れないという事例もあります。
現在では中古住宅などが増えている傾向にあり、新築物件でも安く購入できる物件などが増えていることも背景として売れない場合では、何かしらの対策を行うことが必要です。
一般的には個人売買の方法では、購入者を募る時点で無理が生じる可能性が高くなるので、不動産会社に相談してみることで解決可能です。
しかし、家の売却に関しては不動産会社によって査定額が大きく変わってしまうことも現実として出てくることになり、少しでも高い価格で販売するならば、複数の不動産会社に査定を依頼する方法が基本です。
その流れに関してはインターネットを使うと便利なサイトがあり、1度の物件の入力によって複数の不動産会社からの査定を受けることができます。
このやり方であれば、高い金額で売ることも可能になり、希望している額面に近い状態を保つことができます。
不動産会社との手続きに関しては、仲介手数料というものが発生しています。
売却額に対して一定の割合で支払うものになり、同時に広く宣伝を行うようなことを希望している方では、別途費用が必要とされる場面も見られます。
家の売却は焦らずにある程度の時間をかけて売るということも大切になります。
購入希望者が現れた場合では、双方が歩み寄って意見交換などを行うこともおすすめになり、住宅に発生している不具合の対処方法などを含めて相談を重ねることで上手な売却を行うことも可能です。
担当している不動産会社と常に連携をとることも必要になり、内覧や手続きについても常にスムーズに運営できるように努力することも必要です。
家を売った際には流れの中には税金に関する内容も含まれています。
中古物件の場合ではあまり気にすることがない場合も多いものですが、一定の割合で税金が発生することになり、売却益を全て手にすることはできない場合もあります。
しかし、特別控除によって、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金が発生することはなく、譲渡所得の中には売却益からかかった費用を差し引いての計算になることから、多くの住宅で確定申告を行っても非課税になることが一般的です。
Q1：現在の持ち家を賃貸・売却について考えています。
あと30年以上ローンが残っています。
賃貸は不可能で売却するしかないのでしょうか？
仮に不可能であっても、賃貸と売却のメリット・デメリット両方教えてください。
売却を希望して家の価格がローン残高より安かった場合、ローンの残りはどのように支払うのでしょうか。
また、賃貸にして後に戻ってきたいという時、入居者がいたら住めないのでしょうか。
A2：持家に戻ってくる予定がないのであれば売却をおすすめします。
賃貸は不可能ではありませんが、問題がいろいろ多くあります。
以下賃貸及び売却それぞれのメリット・デメリットになります。
賃貸のメリット
①入居者がいれば月々決まった家賃収入が入ってくる。
②何れ戻って来る場合、また家を買わずに契約によってまた住むことができる。
賃貸のデメリット
①入居者がいないと収入がない。
②毎年固定資産税を支払う。
③設備などの修理費は家主が負担する。
④入退去のたびに修繕費などがかかる。
⑤入居者によっては近隣トラブルを起こしたりするケースもある。
売却のメリット
①売却後の費用はかからない。
②その後の手間もかからない。
売却のデメリット
①いつ売れるか判らない。
②売却値段によってローンが残ることがある。
以上のことから売買価格がローン残高より安かった場合、ローンが残ります。
売却時に残金分も一緒に返済できるお金（貯金など）があれば一括返済できます。
売買代金分だけ返済して残金はローンの残りとして払っていくかどちらかになると思います。
賃貸にして、いずれ戻ってくる場合は、入居者をその時追い出すことになります。
法律上、契約解除は貸主側から６か月前に通告すればできますが、実際「帰るので出て行って下さい」とお願いしても引越し代金や相手方の都合上問題もありますので、すぐ出て行ってくれるかはわかりません。
結果的に引越し代金や新居の契約金の１部などを提出して、退去してもらうことが多いです。
お金で解決しない場合は、裁判をして退去してもらうしかありません。
かなりの費用と時間、労力がかかります。
貸主に都合のよい定期借家契約と言う契約がありますが、貸主に厳しい契約内容になるため、家賃を安くしたりしないと借り手が見つからない場合があります。
Q2：来年、引越しをするため、現在の持ち家を売却するか賃貸にするか悩んでいます。
駅から徒歩3分という好立地で、築1０年2階建てで４部屋あります。庭、駐車場はありません。
将来戻ってくる予定はなく、建物を賃貸とすれば長い期間で貸すことができます。
現在2,000万円ほどローンが残っています。
売却してローンを返済したいですが、せっかく購入した家も手放さなくてはならなく、その後何も残らないのがデメリットに感じます。
賃貸ですと、修繕費がかかりますが、何れ建物が古くなって住めなくなってもアパート経営や駐車場などで毎月一定額の収入になることを考えるとメリットが大きいような気がします。
現段階では、賃貸にしようと考えています。
売却、賃貸それぞれのメリット、デメリットに関して教えて下さい。
また、不動産コンサルティング会社に問い合わせをしたところ、相談と調査になると有料になると言われました。
他に無料で調査、相談してもらえる会社等があるのでしょうか？
A2：売却、賃貸それぞれのメリット、デメリットですが、まず売却予想価格を知ることです。
売却したくても、売却予想価格に自己資金を足しても2,000万円に届かないのなら選択肢となりません。
大変このよう方が、多いのが現状です。
売却予想価格は、不動産会社に聞けばすぐに判ります。
売却するかどうかは、予想価格を聞いてから決定すればよいです。
いつでも売却は出来ます。
駅から数分の立地を手放すので惜しいですが、ここは一旦賃貸に出して将来のアパート経営の勉強のために様子を見ることも一つの案です。
賃貸は、市場価格の相場とご自分の考えている価格とおりあった家賃で考えるとよいです。
ポイントは最低限賃貸にだせる程度にとどめておくことだと思います。
賃貸のデメリットとしては、賃借人が自分の持ち物という感覚はないので、取り扱いは雑で内装や水周りなどが傷み、そのまま住めないような状態になる場合などがあるように手入れも殆ど期待出来ません。
いずれにせよ退去した後は、ご自分でリフォーム手直しが必要です。
本来は「転勤などで賃貸にするため、人に貸す」というような理由により、住宅ローンを事業用ローンに変える必要があります。
ただし他で住宅ローンは組むことはできません。
持ち家は売却と賃貸とまず両方で考えて見ると不動産会社も売却と賃貸のどちらかに力を入れていることもあります。
何社か聞いてみると良いです。
中古住宅を売却する際に、内覧向けに家具を片付け、レンタルの調度品を置くなどして魅力的に演出するホームステージングというサービスが広がっています。
ホームステージングのメリットとしては、室内の見栄えが良くなるとともに、購入希望者が新居での生活をイメージしやすくなり、スムーズな売却を図れることです。
ホームステージングは、1970年代に米国で始まり、現在は住宅を売却する際に一般に利用されています。
日本でも、2013年に専門業者による「一般社団法人日本ホームステージング協会」が設立されるなど、徐々に普及しつつあります。
所有者が住んだまま住宅を売却する場合、家具や衣類などを置いたままだと、購入希望者に乱雑なイメージを与えかねず、住宅そのものの価値を低いと思わせてしまう可能性があります。
そこで、内覧期間中は、案内を片付け、レンタルのインテリア類や観葉植物を置くなど、すっきりとした印象にするということです。
希望通りの金額で築50年ほどの一戸建て住宅を売却してマンションに引っ越した方の業者に依頼した事例では、子供が独立し、夫婦で住むには広すぎるため、売却することになりました。
古い家具が多かったため、一部の部屋でホテルにあるようなベットカバーをかけたり、棚の上のグラスをきれいに並べたりしてもらい、約３ケ月後に買い手が見つかり、売却代金でマンションを購入できたそうです。
料金は、29,000円（税抜き）からで部屋を元に戻したり、レンタル家具を持ち込んだりする場合は別途費用がかかるそうです。
その他、要望に応じて観葉植物やソファなどを置くなどがあります。
料金は、１部屋だけの場合で20,000～25,000円（税抜き）になります。
ホームステージングが広がる背景には、中古住宅市場の活発化があります。
日本では、住宅の売買は今まで新築が中心でしたが、中古住宅も質が高まるなどの理由から徐々に人気が出てきました。
今後はホームステージングのように、中古住宅を売却しやすくするサービスは本格化していくと見られます。
例えば売却するとき、ファミリー向けなら家具を子供が遊びやすいように配置するなど、購入者のニーズに合わせ、そこでの生活をイメージしやすくするのがポイントになります。
「こんな部屋に住みたい」という印象を持ってもらうことが大切です。
今後は、新築住宅よりも、こうした空き家になりそうな物件が中古住宅市場でどんどん増えつつあると考えられます。
不動産の取引を安心して行うために、知っておきたいポイントはたくさんあります。
そのなかでも自宅の売却を検討し始めてから、売却物件の売買契約を結び、物件を引き渡すまでの重要なポイントを列記しています。
どんな点に不安があるか、自分がどの段階にいるかによって、該当する項目をじっくり読んで、円滑な不動産取引を実現させましょう。
住まいを売却することは、何度も経験することではありません。
前もって売却全体の流れを理解しておけば行動しやすくなります。
環境・経済状況の変化、ライフスタイルや家族構成の変化など、住まいを売却するのには様々な理由があります。
まずは、「子どもの成長に伴い、広い家に住み替えたい」「定年を機にUターンしたい」など、具体的に売却する理由を整理してみましょう。
そのいった中、「手元の資金はどの程度あるか」「住み替えの時期はいつ頃か」など、自分自身の経済状況、希望などを確認します。
以上のようなことを整理することで、売却時期、価格などの条件、新居を購入または賃借にするかなど今の住まいを売却せずに賃貸するといった住み替えのイメージを持つことができます。
ステップ１ 相場を知って、売却価格の目安を立てる
売却すると決めたら、どの程度で売れそうかの目安を立てます。
まずは、物件の周辺相場を知ることから始めるとよいでしょう。
ステップ２ 不動産会社を探す
住まいを売却するためには、信頼できる不動産会社選びが大切です。
不動産会社の情報を幅広く収集しましょう。
ステップ３ 物件価格の査定を依頼する
物件価格の査定を依頼するところから、不動産会社と取引が始まります。
住まいの売却価格ついて多くの意見を聞くためにも、複数社の不動産会社で査定してもらいます。
ステップ４ 不動産会社に仲介を依頼する（媒介契約を結びます。）
正式に不動産会社へ売買の仲介を依頼する場合は、媒介契約を結びます。
媒介契約の主な形態は3つありますが、売却方法は自分の希望する内容に踏まえて、どの契約を結ぶか決定しましょう。
ステップ５ 不動産を売り出す
価格の売り出しは、後の売却活動に大きく影響します。
自分の希望売却価格だけではなく、周辺の売却事例、市場の動向も踏まえて不動産会社の査定価格を慎重に決めましょう。
ステップ６ 購入希望者と交渉する
購入希望者が現れたら、売却条件を交渉します。
価格の条件は最も重要ですが、その他の条件についても、譲れる点と譲れない点を明確にして、交渉を進めましょう。
ステップ７ 物件情報を開示する
売買契約を結ぶ前には、できるだけ物件に関する情報を正確に購入希望者へ提供しましょう。
特に、契約締結後のトラブルを防止するためには、物件に不具合や欠陥などがある場合には、誠実に購入希望者に伝えることが大切です。
また、不動産会社が仲介する場合は、「重要事項説明」という制度に基づく詳細な物件説明を行いますので、物件調査を不動産会社に協力しましょう。
ステップ８ 売買契約を結ぶ
売買条件が合意したら、売買契約を買い主と結びます。
一般的には物件価格の10～20％程度の手付金（契約金）を受け取ることになります。 売買契約を結ぶに当たっては、契約内容をしっかりと確認しましょう。
ステップ９ 不動産を引き渡す
引き渡し手続きでは、同時に売買代金の受領と登記申請（抵当権抹消、所有権の移転等）を行います。設備・備品等の細かな取り扱いなどについても、現地立ち会いで買い主と行った上で十分に確認をしましょう。
また、引き渡した後の税務申告などの手続きも漏れのないよう気をつけましょう。
売却の場合、所有物件の売却時期と新たに取得する物件の購入時期をどのように調整するかが買い換えで大切なポイントです。
転勤や転校等の理由で住み替えの時期が決まっている場合には購入時期を、住み替えの予算に制限がある場合には売却価格を重視して検討を進めることになります。
したがって、売却と購入をある程度同時に進めるのか、売却と購入どちらを先行するのか、住み替えの事情などを十分に踏まえて買い換え計画を立てることが重要です。
ある程度同時に売却と購入を検討する場合には、買い主と売り主とが価格や引き渡し時期などについて、バランスに配慮しながらそれぞれの交渉を進める必要があります。
ただし、相手方の意向にも契約条件は左右されますので、難しい交渉となる場合も考えられます。
売却を先に検討する場合
現在住まいの売却価格を先に決定した上で、新居の購入を進めていきます。
予定する売却価格を踏まえて、新居の購入を検討できますので、資金計画が立てやすくなります。
ただし、売却の契約を先に結ぶことになりますので、購入の進捗状況に応じて現在の住まいの引き渡し時期を調整する必要があります。
調整が難しい場合は、賃借で一時的に仮住まいを用意することも想定しなければいけません。
購入を先に検討する場合
住み替えの心配もなく、物件をじっくり選ぶことができます。
ただし、現在の住まいの売却代金を新居の購入に充てる場合には、ある程度余裕のある資金計画を立てる必要があります。
万が一、想定よりも売却価格が低かった場合に、現在の住まいのローンが残ったり、購入を断念せざるを得ないリスクもあります。
なお、買い換えには税制上の特例が適用される場合がありますので、資金計画を立てるに当たっては、どんな特例があるのか確認しておきましょう。
不動産の取引を安心して行うためには、知っておきたいポイントがたくさんあります。
ここでは不動産探しから、購入物件の売買契約、入居前から入居後のトラブルに至るまでの重要なポイントをご紹介します。
自分が今どの段階にいるのか、どんな点に不安があるかによって、満足度の高い住まい項目に該当するところがあればじっくり読んで、不動産選びに役立てましょう。
住まいを買う決心がしたら、どういう流れになるのかを知っておくと、入居するまで行動計画が立てやすくなります。
まずは、分譲物件と仲介物件に分けて考えてみます。
住まいの販売形態は分譲物件と仲介物件に大きく分かれます。
これにより購入の流れが少し変わります。
（１）分譲物件
売り主である不動産会社から直接購入する物件です。
（売り主から販売代理を受託した不動産会社を窓口に購入することもあります。）
一般的に新築マンションや販売戸数の多い新築一戸建ては分譲物件となります。
（２）仲介物件
売り主から仲介の依頼を受けた不動産会社を通して購入する物件です。
一般的に販売戸数の少ない新築一戸建てや中古物件は仲介物件となります。
仲介物件の場合は、不動産会社への仲介手数料が発生することがありますので、事前に確認が必要です。
ポイント②分譲物件購入の流れ
分譲物件を買う場合の一般的な流れを考えてみます。
分譲物件を買う場合の一般的な流れになります。
ステップ１ 希望条件を整理する
住みたい地域、住宅の種類、広さ、間取り、入居時期などの希望条件を整理しておきます。
ステップ２ 予算を決める
住まいの相場希望価格を調べ、住宅ローンの借入可能額、預貯金額などを確認して、予算の目安を立ててみます。
ステップ３ 物件を探す
新聞折り込み広告、インターネット検索、不動産会社からの紹介などから物件情報を集め、希望条件に合う物件を探します。
ステップ４ 現地を見に行く
気に入った物件が見つかったら、モデルルームや現地を見学します。
購入したい物件が見つかったら、再度、物件の周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認します。
ステップ５ 資金計画を立てる
物件探しと並行して、資金計画を具体化させ、物件の購入資金以外に必要となる諸経費や、住宅ローンの金利、毎月の返済額などについても試算しておきます。
ステップ６ 購入の申込みをする
売り主である不動産会社もしくは、販売代理をしている不動産会社に購入の申し込みをします。
このとき、申込証拠金を預けることがありますが、売買契約の前に申し込みを撤回する場合には返還してもらえます。
ステップ７ 重要事項の説明を受ける
購入の申し込みをした不動産会社の宅地建物取引士から、購入物件に関する重要事項の説明を受けます。
ステップ８ 不動産の売買契約を結ぶ
重要事項説明の内容を確認して納得できたら、売り主と売買契約を結びます。
このとき、一般的には物件価格の10～20％程度の手付金（契約金）を支払います。
売買契約を結ぶに当たっては、しっかりと契約内容を確認しましょう。
ステップ９ 住宅ローンを契約する
住宅ローンを利用する場合、売買契約を結んだら、住宅ローンの正式な契約を結びます。
契約前に金融機関と保証会社による審査を受け、融資が承認される必要があります。
ステップ１０ 引き渡しを受ける
物件が完成したら、残金を支払います。
同時に、売り主が物件を引き渡し、不動産の登記手続きを行います。 その後、引っ越しをして入居となります。
ポイント③仲介物件購入の流れ
仲介物件を買う場合の一般的な流れを考えてみます。
ステップ１ 希望条件を整理する
住みたい地域、住宅の種類、広さ、間取り、入居時期などの希望条件を整理しておきます。
ステップ２ 予算を決める
住まいの相場希望価格を調べ、住宅ローンの借入可能額、預貯金額などを確認して、予算の目安を立ててみます。
ステップ３ 不動産会社を探す
仲介物件を買うには、信頼できる不動産会社選びが大切です。
不動産会社の特徴を調べて、住まい探しを依頼する不動産会社を選びます。
ステップ４ 物件を探す
選んだ不動産会社に希望条件を伝え、それに合った物件を紹介してもらいます。
その他、新聞折り込み広告、インターネット検索、不動産会社からの紹介などから物件情報を集め、希望条件に合う物件を探します。
ステップ５ 現地を見に行く
気に入った物件が見つかったら、モデルルームや現地を見学します。
購入したい物件が見つかったら、再度、物件の周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認します。
ステップ６ 不動産会社に仲介を依頼する（媒介契約を結びます。）
正式に不動産会社へ売買の仲介を依頼する場合は、媒介契約を結びます。
この契約には、仲介業務のサービス内容、対象となる物件や不動産会社の仲介手数料などが記載されます。
ステップ７ 資金計画を立てる
物件探しと並行して、資金計画を具体化させ、物件の購入資金以外に必要となる諸経費や、住宅ローンの金利、毎月の返済額などについても試算しておきます。
ステップ８ 購入の申込みをする
購入したい物件の希望条件を決定したら、売り主へ不動産会社を通して購入の申し込みをします。
申し込みは、書面で行うのが一般的です。
ステップ９ 重要事項の説明を受ける
購入の申し込みをした不動産会社の宅地建物取引士から、購入物件に関する重要事項の説明を受けます。
ステップ１０ 不動産の売買契約を結ぶ
重要事項説明の内容を確認して納得できたら、売り主と売買契約を結びます。 このとき、一般的には物件価格の10～20％程度の手付金（契約金）を支払います。
売買契約を結ぶに当たっては、しっかりと契約内容を確認しましょう。
ステップ１１ 住宅ローンを契約する
住宅ローンを利用する場合、売買契約を結んだら、住宅ローンの正式な契約を結びます。
契約前に金融機関と保証会社による審査を受け、融資が承認される必要があります。
ステップ１２ 引き渡しを受ける
引き渡しの準備が整ったら、残金を支払います。
同時に、売り主が物件を引き渡し、不動産の登記手続きを行います。
その後、引っ越しをして入居となります。
