[平成27年4月1日現在法令等]
個人が、土地又は建物を譲渡して長期譲渡所得又は短期譲渡所得の金額の計算上譲渡損失の金額が生じた場合には、その損失の金額を他の土地又は建物の譲渡所得の金額から控除できますが、その控除をしてもなお控除しきれない損失の金額は、事業所得や給与所得など他の所得と損益通算することはできません。
なお、長期譲渡所得に該当する場合で居住用財産を譲渡したときに生じた譲渡損失の金額については、一定の要件を満たす場合に限り、譲渡をした年に事業所得や給与所得など他の所得との損益通算をすることができ、これらの通算を行ってもなお控除しきれない損失の金額については、その譲渡の年の翌年以後3年間にわたり繰り越して控除することができます。
（注）
1、長期譲渡所得とは、譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える土地又は建物の譲渡による所得です。
2、短期譲渡所得とは、譲渡の年の1月1日における所有期間が5年以下の土地又は建物の譲渡による所得です。
(所法69、措法31、32、41の5、41の5の2)
相続などによって引き継いだ不動産に関しては、入居する人がいない状態で放置されている住宅も多数見ることができます。
空き家の場合では人が生活をしている住宅よりも劣化スピードが速くなることでも知られているように、住宅に関しては常に管理を正しく行うことが大切です。
例えば夏の季節には暑さによって室内を換気させて、雨降りの日が続いた場合でも、天候の良い日は換気を十分に行う方法でカビ対策や湿気対策などを行うことができます。
冬期間でも同じように、一般的な住宅では暖房器具などを利用する場面があり、適切な室温を保つ方法で床材や壁材などの劣化を防ぐことができます。
しかし、空き家に関しては長期間にわたって放置されているものも多く、既に住宅は破損した状態になってしまっている場合も多く見られます。
本来であれば劣化してしまう前に、空き家対策を利用することが良い方法になりますが、現在では空き家対策に特化したサービスを行っている団体や業者などもあり、利用することで問題をクリアすることができます。
空き家の場合で、劣化状態が酷い場合では既に賃貸住宅として広く貸し出しを行うことが非常に難しい場合があります。
この状態であれば賃貸ではなく売却を行う方法にメリットを感じることが多く、その際には情報を明確にすることと、物件を売却するための情報網をしっかりとしたものに設定することが大切です。
現在ではインターネットを使って売却物件を探すことも珍しいことではありません。
インターネットには便利な不動産関連のサイトなども充実しており、物件の外観や室内の状態などを細かく写真撮影を行って、サイト上に情報としてアップすることで、早期に買い手が見つかる場合も出てきます。
販売するには事前に価格設定を行うことになりますが、土地に対する価値は基本的には周囲の価値と比較をして判断することになり、正式に発表されている公示価格を参照する方法も定番化しています。
建造物に関しては空き家の中には既に価値のないものとして判断されるケースも多く、例えば購入希望者がリフォームなどを行うことを決めている場合では、そのままの状態で販売することも可能ですが、入居することが不可能と判断できた場合では、予め解体工事を行って土地のみを販売する方法も用意されています。
どのような方法を選択するのかは、所有者の都合によって判断が分かれる部分ですが、空き家対策を行うプロの専門家に相談する方法で善き解決策を見つけ出すことも可能です。
[平成27年4月1日現在法令等]
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
この特例は、原則として家屋の所有者本人が現に住んでいるマイホームを譲渡した場合に受けられるものです。
しかし、次のような事情があるときは、本人が住んでいなくても妻や子供だけが住んでいる家屋は、特例を受けることができます。
本人が転勤や転地療養などの事情のため、妻子と離れて単身でほかに生活している場合で、これらの事情がなくなったときはその妻子と一緒に妻や子供が住んでいる家屋で生活すると認められる場合です。
なお、家屋を売った人が売ったときに二つ以上マイホームを持っていたときは、売った人が主として住まいに使っていた家屋だけがこの特例の対象となります。
(措法35、措令20の3、23、措通31の3－2、35－5)
[平成27年4月1日現在法令等]
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
この特例は原則として家屋の所有者が家屋とその敷地を譲り渡した場合に受けられるものです。
しかし、家屋の所有者と敷地の所有者が異なるときでも、次の要件のすべてに当てはまるときは、敷地の所有者もこの特例を受けることができます。
(1)敷地を家屋と同時に売ること。
(2)家屋の所有者と敷地の所有者とが親族関係にあり、生計を一にしていること。
(3)その敷地の所有者は、その家屋の所有者と一緒にその家屋に住んでいること。
この場合の特別控除額は、家屋の所有者と敷地の所有者と合わせて3,000万円までです。
特別控除額を差し引く順序は、まず家屋の所有者、続いて敷地の所有者です。
したがって、敷地の所有者が受けることができる特別控除額は、3,000万円から家屋の所有者が受ける特別控除額を差し引いた残りの額になります。
※ 特別控除の特例を受けるための他の要件や手続についてはコード3302で説明しています。
【参考事例】夫所有の家屋の敷地が夫と妻の共有である場合
(措法35、措通35－4)
不動産を所有しているというのはそれだけで固定資産税がかかるというのが問題であり、使用用途がないものであればそれを売却してしまいたいと考えるのが一般的になってきました。
親族が亡くなってしまって相続で家や土地を手に入れたり、引っ越しをした際にもともとの家を何かに使用しようと考えていて売らずにとっておいたりといった形で所有した常態になっていた不動産を売却したいと考える傾向が強まっています。
しかし、そういった家は古くなって劣化が進んでしまっていることが多く、簡単には買い手がつかない状況になってしまっていることがしばしばあります。
そのため、不動産会社も買い手がつかないと考えて取り合ってくれないことすらありました。
その結果として空き家が各地に点在するようになってしまい、防犯や防災、衛生管理といった観点から問題視されるようになってきています。
一方で、自分が住む家を購入したいと考える人が多くなってきたのが現代の特徴であり、賃貸生活をしていた人も住む家を購入したいと考えることが多くなりました。
また、リフォームもブームを生んでおり、住んでいる家に住みづらさを感じた際にはリフォームやリノベーションをしてより住みやすくするということが広まっています。
その施工を行う専門業者も多くなり、サービスも多様化してきたことによって住生活の自由度が高まっています。
そういった影響を受けて、空き家を購入して住みたいという人が登場してきています。
しかし、空き家が点在していてもそれが不動産会社によって取り扱われていないことも多く、所有者がわからないということがしばしば問題となっています。
また、空き家に注目してみたいと思っても空き家を見つけられないという人もしばしばいるのが実情です。
そういった状況から、マッチングを行う事業が徐々に行われるようになってきています。
その代表的なものが空き家マッチングツアーであり、地方自治体や各種団体が主催者となってバスなどを利用して空き家を見て回ることができるツアーが開催されるようになってきています。
これによって空き家を探している人たちがその地域にある空き家を一通り見て回ることが可能であり、その中に気に入ったものがあれば売買契約へと進んでいくことができるようになっています。
こういったマッチングサービスが徐々に広まってきているのが現状であり、空き家問題の解決と同時に売りたい人、買いたい人のニーズを満たせるものとして注目されています。
東京は日本国内でも特殊な地域と考えることができるでしょう。
首都として経済や産業、教育などの中心地となっていることから、そこに住むことで多様な利便性が生まれます。
会社が都内にあって勤務しやすくなる人も多く、子供がいる場会いには保育園から大学に至るまで多様な教育機関が豊富にあります。
その交通網も発達していることから多少の遠出をするにも困ることはほとんどありません。
そして、商業の発達も著しいことから食料品からアパレルに至るまであらゆるものが手に入り、医療や美容などの高度なサービスも身近な場所で受けることができるというメリットがあるのが東京に住むということです。
そういった魅力に駆られて東京に住みたいと考える人は多いものの、物価が高いことから住居を購入する費用も他の地域に比べて高いのが事実であり、なかなか手を出せないというのが一般的です。
マンションを借りるだけでも周辺県の倍以上の家賃になるということも多いため、マイホームを持ちたいということになると相応の金額の準備が必要になるという理解がなされています。
一方、仕事の都合であったり、物価の高さに苦労していたり、地方での暮らしに魅力を感じたりして東京から他の地域へ移り住む人も多くなっています。
また、住んでいた人が亡くなってしまって家を相続するというケースもしばしば見られる時代となってきたことから、空き家が生じやすい状況ができてきています。
すぐに買い手がつかなかった家はなかなかその後も買い手がつかず、放置されてきた結果として劣化も進んでしまい、ますます買い手がつかない状況を悪化させてしまっているのが実情です。
そういった空き家は持っているだけでも固定資産税がかかることから所有者として売りたいという気持ちが強いのが事実です。
一方で、空き家であっても購入してリフォームすることで東京に住みたいという人も多くなってきました。
そういったニーズがマッチするようになってきたことによって、空き家の売買が仲介されるようになってきており、安くすめるようになりたい人も空き家を処分したい人も互いにメリットが得られる売買契約が比較的容易に行えるようになってきています。
インターネットを活用するとそういった情報が流通しており、空き家物件を取り扱っている業者に連絡すれば希望しているような空き家を探してもらうということもできます。
そういったサービスが充実してきているのが空き家売買の現状となっています。
不動産物件として空き家などを所有している方がいます。
親が住んでいた住宅などを引き継いだ方や、以前は居住していたものの、住み替えを行ったことで、空き家になった状態で放置されている方も存在しています。
どのような立場の場合でも、空き家の状態で放置をしてしまうと、住宅の性質としては自然と劣化が進んでしまうことがあります。
夏の季節などには十分に空気を取り入れて、換気を行うことも住宅には大切な行動になり、水道関連等の水周りに関しても、使っていない状態が長期化してしまうと、劣化が進んでしまうことがあります。
かなりの長期的に放置している状態では、後に倒壊してしまう可能性もあることから、現在では空き家を有効活用するための活動なども認識されるようになりました。
空き家対策の窓口なども用意されていて、各市町村など自治体で運営しているものや、民間団体によって運営されている窓口も存在しています。
このタイプの場合では空き家を登録する方法で入居を希望している方を募ることを行っており、様々な条件をクリアすることができた場合では、賃貸物件として貸し出しを行うことも可能です。
具体例としては、過疎地などに該当している自治体も存在しています。
人口減少に歯止めをかけるために、エリア外からの転居者を歓迎している地域も数多く存在しています。
空き家を借りてその地に居住することで得られるメリットなどを用意している団体もあり、その多くが格安賃貸として借りることができるので、双方にとってメリットが生まれることになります。
物件の所有者側は放置している状態ならば、経費はマイナスになりますが、安い家賃でも貸し出すことで家賃収入を得ることができ、借りる側は大きな負担を感じることなく新天地で生活を送ることができます。
物件に関しては窓口によって違いが生じていますが、多くのケースで物件の写真などを多数撮影しており、インターネットで広く情報を公開していることが一般的です。
例えば田舎暮らしなどを目指していて、農業などを行うことを希望している方であれば、該当するエリアの物件情報を細かく確認すると、安く借りることができる物件を見つけることができ、農業用の土地なども合わせて紹介されるようなシステムを設けている場合も見られ、スムーズな転入を行うことができます。
空き家相談に関しては素人では判断が難しい場合も見られますが、専門にしている窓口を活用することでトラブルのない賃貸運営を行うことに成功できます。
[平成27年4月1日現在法令等]
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
現に自分の住んでいるマイホームを売ることが、この特例を受けるための要件の一つになっています。
しかし、過去に住んでいたマイホームを売った場合であっても、次の二つのいずれにも当てはまるときはこの特例が受けられます。
(1) 売った家屋は自分が所有者として住んでいたものであること。
(2) 自分が住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までにその家屋を売ること。
この期間を過ぎてから売った場合にはこの特例を受けることはできません。
※ この特例を受けるための手続については
適用を受けるための手続
この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。
また、確定申告書に次の書類を添えて提出してください。
(1) 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
(2) マイホームを売った日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し
この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。
(所法33、措法35、措令20の3、23、措規18の2、措通31の3－2、 31の3－14～15、35－2、35－5、震災特例法11の6)
空き家を所有していて売却したいと考えている場合はまず、不動産会社へ売却相談をしに行き、いくらで売却できるのか査定をしてもらう事から始まります。
早期に売却を希望している場合はその旨伝えると、不動産会社によっては自社で買取りしますというところも出てきます。
しかし、買取りとなると売却価格は普通に仲介で買い手を探してもらって売却する時に比べて低くなりますので、本当に急いで売却したいという場合を除いては買取りという手段は避けた方が良いかと思います。
また、売却するにあたっては、その建物に関する書類があるとスムーズに話をすすめる事ができるので、相談に行く際は持参すると良いでしょう。
査定をしてもらい、思っていた価格ではなかったりした場合は、何社か訪れて査定してもらい、できるだけ高めの不動産会社で販売活動をお願いするという方法もあります。
あくまで査定価格は、不動産会社が事例や地価、空き家の状態や環境など色々見て、この価格であれば買い手はつくでしょうというラインで算出した価格です。
ですので、それを参考に自分で常識の範囲内で販売価格を決める事はもちろん可能なわけです。
例えば、その空き家にまだ抵当権などが設定されている場合、要は残債がある場合などは残債分が返済できる価格でないといけません。
こういった場合は、残債分プラス、手元にいくら残したいか、そして税金や手数料などを上乗せした価格で設定する事です。
売却価格が残債より下回っていて、自分でその不足分を現金で支払う事などができなければ抵当権が抜けず、買い手に受け渡す事・売却する事ができないからです。
抵当権もはずれていて残債などがない場合は問題ありませんが、差押えが入っている場合も同様に差押え原因となっている滞納金を返済できなければ売却はできません。
また、空き家が相続によるものの場合は、買い手に受け渡す時までに相続登記をしておく必要があります。
増改築を繰り返した空き家で、その部分が未登記となっているものに関しては、受け渡す時までに登記をしなければいけません。
相談に行く際は、空き家に関してのこういった内容も細かく伝え、建物本体やその土地についての概要も、自分が認識している範囲で正直に告知する義務もあります。
それは買い手を保護する役割もありますが、売却依頼をして販売活動していく中で、不動産会社が問い合わせてきたお客様に対して、説明する義務もあるからです。
売却依頼をすれば、不動産会社はその空き家が売れるまで仲介として色々な面倒を見てくれます。
現在では古い時代とは異なる生活を送る方が多く、以前は先祖から伝わる土地で一族が長い期間にわたって住み続けるような場面が見られましたが、現在では核家族化が進んでいることもあり、田舎から都市部に出て生活を送る家族が多いことも実情です。
その結果として先祖や親の代から伝わるような古い住宅の場合では、相続を行った方がそのまま使わずに放置してしまう現象も多く見られるようになり、現在では空き家問題として取り上げられることがあります。
空き家に関してはアイデアによって再生させることもでき、いくつかの事例も存在しています。
例えば東京都内に存在している空き家の場合では、一戸建て住宅を安く購入することを希望している方も大勢存在しているので、リフォームなどを施して再生を行って売却することで、上手に空き家再生を行うことができる場合も見られます。
東京の場合では土地代だけでも非常に高額になるエリアが多く、郊外であっても人気を得ている場所が存在しています。
該当するエリアであれば古い住宅をリフォームしても十分な価値を見出すことができ、再生を得意としている専門業者も存在しているので、相談してみる方法でリフォーム内容など大切なチェックポイントを把握することができます。
事例の中には解体工事を行って土地だけを販売する方法も用意されています。
東京エリアの土地の場合では解体費用を出費として出した場合でも、それ以上に収益を計上できる場合が目立つので、十分に活用することができる方法です。
他には解体工事を行って、駐車場として貸出しを行う方法も用意されています。
駐車場の場合では土地の場所によって大きく運営方法が異なりますが、実際にコインパーキングや月極駐車場として運営されている方も多く、空き家再生を簡易的に済ませることができます。
一方で十分な資金を持っている方のケースでは、土地の面積によって異なりますが、アパートなどの集合住宅を建てて、不動産投資を行う方法も用意されています。
実際に成功事例なども多数見ることができ、将来的な資産として残すことも可能です。
本来であれば、空き家再生の場合では老朽化が進む前に実施することが良い方法になり、できるだけ住宅が傷んでしまう前にメンテナンスを施して、必要に応じたリフォームを手掛ける方法で賃貸住宅として貸し出しを行ったり、売却用の物件として売り出しを行うことも可能です。
不動産の取り扱いに関しては、必ず事前に専門家に相談することも大切になり、安易に判断をせずに空き家再生を実施することが推奨されています。
