「空き家 解体費用のローンと補助、補助金と固定資産税低減措置の適用」

空き家は少子化と人口の高齢化により確実に増加しています。

空き家が増加する要因としては高度成長期に郊外に建てられた住宅に住む住人の高齢化と、核家族による家族の分散化、高齢者が郊外から都心部へ住み替えを行っていることなどが考えられます。

空き家は放置しておくと不法投棄の原因となる捨て場を作っていまい放火を助長することになり、地震時における建物の倒壊で避難路を塞いでしまう危険性の増加など、多くのデメリットが指摘されています。

空き家 解体が進まない理由としては解体費用が小規模なものでも100万円程度要し、大規模なものだと数百万円におよぶ経費負担があります。

また、空き家 解体により固定資産税の軽減がなくなり税率が跳ね上がってしまうことが考えられます。

空き家の中には建築基準法による建物の道路に接する義務を満たしていない狭隘道路に面した建物もあり、所有者の解体意欲を削いでいます。

危機感を強める国土交通省は地方自治体と共に費用の補助をするために空き家再生等推進事業を進め、解体費用の4/5を上限とした補助金を地方自治体と共に負担する取り組みを行っています。

この制度は空き家所有者の要請により補助金を出して、所有者が自主的に空き家 解体を進めることができる制度です。

国土交通省と地方自治体は空き家対策特別措置法により、倒壊の恐れや治安維持のため空き家の取り壊しを行政が命令・指導できる体制を整えました。

行政により取り壊しを受けた建物の所有者には行政から費用の弁済を求められますが、支払いのできない所有者のために民間の金融機関等が空き家 解体のためのローンを用意しています。

一般の銀行ローンよりも安い金利が設定されており、空き家の所有者が解体費用の弁済のために利用することができます。

空き家を解体した場合に固定資産税の住宅用地優遇措置が適用されなくなることについて、国は固定資産税収の増加よりも空き家の撤去に要する財政負担が増えることの可能性が高いとの判断から、所有者が自主的に空き家を撤去した場合に固定資産税の住宅用地優遇措置を継続する政策をとろうとしています。

空き家問題は日本の人口問題や都市問題も絡んだ複雑な展開を見せており、所有者に任せて放置していたのでは社会的な問題に発展することは明らかです。

国土交通省と地方自治体は所有者への補助による空き家の自主的解体を進めると共に、危険性が高い場合に限り強制的な手段で解体を進めることも視野に入れた行政を行う必要があります。

そのために必要となる立法は国会においてすみやかな法制化が急がれます。

空き家 解体費用のローンと補助、補助金と固定資産税低減措置の適用

「危険家屋の解体撤去の法律、条例適用及び固定資産税の税金対策」

最近、空き家が非常に増えています。

高齢化が進み老人ホームなどに入居した後、その家の面倒を見る人がいなくなり、放置されたままの家が増えているのです。

その背景には、固定資産税などの税金のからくりと建築基準法などの法律が密接に絡んでいることによるものです。

しかし、これらの空き家は放置されたままになるとやがて家が崩れて危険家屋となる可能性があり、近隣にとって非常に危険な状態となるため大きな問題となっています。

なぜ空き家のまま放置されることが多いかというと、これは固定資産税の制度と大きく関係が有ります。

固定資産税には住宅用特例という法律の適用が有り、住宅として住む場合に限り土地や家屋の固定資産税が最大1/6まで減額される制度が有ります。

逆に空き家を撤去して更地にするとこの住宅用特例が除外され、高い固定資産税を支払わなければならなくなるため、いわゆる税金対策として空き家をそのままにしているケースが多いのです。

しかし、最近ではこの空き家が危険家屋となり、近隣に迷惑をかける問題が頻発していることから、解体を促進する条例はこれまでもあちこちの自治体で施行されています。

しかし、明確な罰則規定がなかったことから、解体や撤去が思うように進まず、問題が大きくなるケースが増えてきていました。

その為今回、特定空き家の指定とこれに伴う法律が施行されることになったという背景があります。

この法律では、特定空き家を倒壊の恐れや衛生上問題のある空き家と定義し、この定義を受けた家の持ち主に対しては早期の修繕や撤去の勧告を行うほか、住宅用特例の適用を除外することになっています。

また、特定空き家と指定するかどうかを判断する為に当該の家屋に対して立ち入り検査を行う権限も市町村に与えられているという、非常に厳格なものになっています。

その為、この立ち入り調査を拒否することはできず、拒否したり妨害した場合には罰せられることになるため、注意が必要です。

また、特定空き家に指定された場合、一定期間内に対策を実施しない場合には罰金の支払いを命じることが出来るほか、建築基準法に基づき危険家屋として強制撤去をされることも有ります。

このように今回の特定空き家に関する法律は従来の条例などで規定されたものに対して非常に厳しく、また実際の罰則も明確に規定されています。

その背景には今までの条例等だけでは危険家屋の対策が十分ではなかったこと、さらに倒壊による被害などが社会問題になっていることから国としても何らかの対策を講じる必要があると判断され、施行されたものであり、今後適用される機会が増えていくと思われます。

危険家屋の解体撤去の法律、条例適用及び固定資産税の税金対策

「相続した家、マンションの使い道と管理 東京の空き家 売却の税金相談」

不動産は高価な資産の代表格であることは今も昔も変わりませんが、その一方少子化で一人っ子の家庭が増え、例えば結婚して将来片方の家を使ったとしても、もう一方には住む人がいなくなるなど、空き家が社会問題化しているのも現実です。

東京の中でも、都心を離れた地域では、一戸建てやマンションの利用していない物件が増えてきています。

利用していない住宅は、固定資産税などの税金、維持補修の費用が掛かるだけでなく、不審火や放火、不審者の侵入など、防犯のための管理をしておかないと、隣近所にご迷惑をかけてしまうことも心配です。

そこで、相続した住宅、マンションに、将来的にも利用の予定がない場合は空き家 売却を検討するのも有効な選択肢です。

日本の国土は限られており、利用していない住宅を費用をかけて維持し続けていくよりは、使ってくれる人に有効活用してもらうのも社会への貢献の一つと考えることもできます。

空き家 売却の相談をする場合、売却にかかる費用や税金を差し引いて、手元に残るお金がいくらになるかを知ることが大切です。

住宅売却の税金は、売却金額ではなく買ったときの金額と売却した金額の差額=譲渡益に対して、分離課税という方法で計算した所得税と住民税が課税されます。

東京では、空き家でも思わぬ高額で売却できる可能性もあるので、税金にも注意をして試算しておくと安心です。

ところで、譲渡所得の計算では、買ったときの金額と売ったときの差益に対して、所有期間が5年以下の短期譲渡所得か、5年超の長期譲渡所得かで税率も異なるため、税負担に大きな違いができます。

ただし、相続した資産を売却する場合の買った金額は、相続した時の価格ではなく、元もと親が購入した金額を引き継ぎ、所有期間も、相続してから出はなく、親が購入してからの期間を計算することになっています。

もしも、先祖代々受け継いできた不動産など、買った金額が不明な場合は、概算取得費といって、売却金額の5%を取得金額にみなして計算することが認められており、実際に買った金額がわかっていても、概算取得費の計算が有利な場合は利用していいことになっています。

相続した物件の管理にコストをかけ続けるか、空き家 売却を検討する場合、売却にかかる費用や税金についても、不動産会社や税理士などの税の専門家に相談して、手元にいくら残るかを計算してみると効果的です。

とくに、マンションの場合は、管理費や修繕積立金など、毎月支出する維持費も積み重ねになるので、早目の選択が有効です。

相続した家、マンションの使い道と管理 東京の空き家 売却の税金相談

「相続による田舎の実家 処分費用、方法と空家のデメリット」

実家や土地を相続したけれど、いざ相続して何をどうしたらよいのかわからない人が多いでしょう。

空家にしないために田舎の実家 処分を検討し、取り掛かる場合は方法や費用をどこに相談するかで迷います。

家や土地の売却なので、不動産会社に相談すればある程度の手順を教えてくれます。

信頼できる不動産会社を選ぶことがポイントになります。

重要なポイントは信用できる仲介業者を探すことです。

現代社会では、田舎の場合の実家 処分は、費用や空家問題、相続のトラブルなどのさまざまな問題があり難しい現状です。

田舎は家を売りたくても売れない不動産事情もあります。

遺産による土地を売却するまでの方法で大切なことは相続に誰がどの土地を相続するのかを明確に決めることからはじめます。

明確にしなければ、実家 処分をすることはできません。

当然空家のままになります。

実家 処分をせずに、実家や土地をそのままにしておくと多くのデメリットがあります。

固定資産税を権利者全員が連帯して払うことになります。

また、家や土地を放置しておくと老朽化が激しくなります。

時間がたつといろいろな問題がでて、人間関係のトラブルになり複雑化します。

費用もさらにふくらむことになります。

売却する場合は死者の名義では売却できません。

家の場合は築１０年を超えると建物の評価はゼロになります。

田舎では、空家にならないために解体し、費用がかかっても実家 処分がベストな方法といえます。

信頼できる業者をさがすためには情報をえることが大切です。

口コミや実際に相談し、見積もりなどをそろえます。

業者に土地の買取りをしてもらうこともできます。

しかし、できる限り早く手放したい思いから業者に買取ってもらうことは避ける方が賢明です。

田舎の場合の方法としては親戚や縁故をたよって売却を検討することも賢明な方法といえます。

費用も安く、手数もかからず、欲しい人に売却することになりますから、売主と買主との信頼関係がうまれ、多くのメリットになります。

お互いの連帯感が生まれ、地域の活性化にもなります。

空家対策のために早期売却をする場合は売主の努力が必要になります。

努力と誠実な姿勢が伝わり、地域の協力も広げられるようにする気持ちをもって取り組むことで、いろいろなメリットがうまれることになり、人間関係にも絆がうまれます。

日本人はこれまで、土地を大切にして、伝統を守ってきました。

未来につながるように活動することが大切です。

相続による田舎の実家 処分費用

「空き家 不動産と投資 知っておきたいポイント」

現在日本では空き家 不動産が社会問題となりつつあります。

この問題は人口減少に起因するものですから、その抜本的な解決は難しいのが現実です。

さらに追い打ちをかけるのがこの空き家 不動産の維持費です。

特に毎年課税となる固定資産税の負担が大きく、建物を取り壊した後の土地の税額が６倍と元に戻ってしまいます。

増税を嫌がる人からは、建物を放置して増税を避け、何とか不動産業者等に売却が出来ないかどうかを探っているのが現実です。

ただ、売れるのであればすでに業者等が適切に鑑定して、購入をしようとしているでしょう。

減価償却などを考えても投資案件として魅力があると思えば、必ず業者側が営業をかけてきているはずです。

それがなかったということであれば、業者が見落としているか、そうでなければ投資物件として魅力敵な地域ではないということにつながります。

建物にしろ土地にしろ、人口が減少し続けている日本ですから、今後も空き家 不動産は増え続けると考えられています。

したがって、あまり高値での売値にこだわっていると買い手が付かないまま推移し、固定資産税などの維持費ばかりが嵩んでくる事態も想定されるところです。

場合によっては隣近所も同様の状態となりゴーストタウンと化し、その地域一帯が不動産価値が暴落する危険性すら生じるでしょう。

売却する上で必ず考えるのが減価償却による価値の下落や、必要経費の存在です。

必要経費は維持費と考えてもよく、庭の草むしりにかかる費用などが該当します。

放置すればそのことが物件の価値の暴落につながるため、決しておろそかにはできない部分です。

鑑定時にもこうした点は必ずチェックされ、手入れが出来ていなければそれだけ売却金額を買い叩かれる危険性が高くなります。

不動産神話は完全に崩れました。

いまや、保有すること自体がリスクになりつつあります。

人口減少の影響はこれからじわりじわりと出てくるでしょう。

外国人が購入するから大丈夫というわけにもいきません。

彼らも日本の物件が投資案件として安いために購入しているだけであって、入居者がいないとなればすぐにでも手放すでしょう。

こうした情報は一気にすぐに広がりますから、連鎖的に暴落を引き起こす要因になり得ます。

今後、不動産を購入することのリスクをよく踏まえた上で、購入の是非を考えていくことが求められます。一戸建てだけではなく、マンションにも同様のことが言えるところです。

空き家 不動産と投資 知っておきたいポイント

「空き家買い取り」

空き家売買.comでは、空き家の売買及び空き家を活用したリフォーム、リノベーションのマッチングを行っております。

空き家は人が住まなくなると老朽化が進み、庭木が伸び、家の中には湿気が溜まり、カビが発生する原因にもなります。

近隣には迷惑を掛けてしまい、不法投棄や空き巣の可能性もでてきます。

そういった中、空き家の活用でまず考えなくてはならないのが、売却するか賃貸にするかということです。

賃貸に出さないのであれば売却する必要も考えられます。

なぜなら固定資産税等の住宅用地特例の要件を満たす家屋の敷地は、税制措置を適用されてしまった場合は、特例が受けられなくなるので固定資産税も高くなってしまいます。

空き家をお持ちでお困りの方、相続したが空家を放置したままでいる方などは、思いきって売却するかリフォームをして賃貸に出し賃料収入を得るかの選択になります。

賃貸にする場合、管理会社に建物及び入居者等を管理してもらうという方法もあります。

建物の管理を管理会社に依頼すれば、修繕が必要なところや不具合があれば連絡があり、修繕業者の手配もしてくれます。

しかし建物の管理費、維持費は必要になります。

立地と建物の需要があるかどうか、賃貸にする場合、どのくらいリフォーム費用がかかるか、事前に調べておく必要があります。

空き家の売却、購入等の活用依頼につきましてはこちらをご覧下さい。

空き家買取の流れ

現在東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県、茨城県関東近郊で不要になった空き家がありましたら空き家売買.comへご相談ください。

査定料など含め全て無料にて対応させて頂きます。

またあなたの空き家を無料で紹介する「無料空き家掲示板」を用意しておりますので、空き家でお困りの方は、是非ご利用ください。

無料空き家掲示板掲載フォームはこちらから＞＞

お問い合わせ

空き家の売却及び購入したい方は、お問い合わせフォームよりお問い合わせください。

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売却希望の方は、事前無料査定も行っております。

（※物件状況、立地等によっては買取を断らせて頂く場合もございますのでご了承ください。）

空き家買い取り

「空き家 活用 事例」

増え続ける空き家を、高齢者の住まいや、子供の保育の場など、福祉の分野で活用する取り組みが各地で進んでいます。

物件に求められる条件は厳しく、使える空き家が少なかったり、大規模な改修が必要だったりするため、なかなか広がらないのが現状です。

施設と自宅の中間

高齢化率約４０％の大分県豊後大野市。市内で最も高齢化率の高い緒方地区に、低所得の高齢者などのための住まい「くすのきハウス」があります。

同市の養護老人ホーム「条楽荘」の運営法人が、築２２年、木造平屋の３ＤＫの空き家を借りて２０１４年１０月から運営しています。

利用料は、家賃と食費や光熱費込みで、１日１９００円です。

入居者の見守りを兼ね、食事は条楽荘が用意します。

この家は、住人の女性が亡くなってから１０年ほど空き家で、親族の女性が、草刈りや風通しのため隣の大分市から１時間ほどかけて毎月訪れていました。

女性は「空き家の管理は大変。借りてもらえるだけで助かるし、法人相手の契約なので安心」と喜んでいます。

常楽荘は昨秋、豊後大野市内に３ヶ所の「くすのきハウス」を整備。

家族から虐待を受けたり、認知症になったりして一人暮らしが難しくなった高齢者の受け皿になり、この１年間で２７人が利用しました。 

昨年１１月に入居した男性(７８歳)は下宿先が火事になり、市の仲介で住み始めました。

今は、元の大家だった認知症の男性（７４歳）と２人で暮らしています。

常楽荘の施設長は

「空き家は多いが、老巧化が激しく使える物件を見つけるのは大変」としつつ、「手助けがあれば地域で暮らせる高齢者は多く、施設と自宅の中間の場所として、一軒家を使う意味は大きい」と話しています。

定期的見守り

京都市は、ソフト面のサポートで空き家減らしに取り組んでいます。

市の呼びかけで不動産業者と社会福祉法人が協力し、独り暮らしの高齢者と空き家のマッチングを行っています。

失火や孤独死などを心配し、高齢者に貸し渋る大家が多いことから、入居者の定期的な見守りを約束し、大家が安心して貸せるようにしました。

今年度は１７件の契約が成立しました。

不動産会社は、この取り組みが広まれば、何となく不安という理由で貸し出されていない優良な空き家も市場に出てくるはずと期待しています。

保育事業に活用する動きもあります。

ＮＰＯ法人フローレンスは東京都内を中心に１４ヶ所で、マンションの空き家などを活用した小規模保育所を運営しています。

資金が一般的な保育所より少なくてすみ、比較的開設しやすく、どこもほぼ満員です。

今後もこのタイプの保育所を増やして行く予定です。

高いハードル

いずれの取り組みも、活用できる物件が少ないのが課題です。

小規模保育所の場合、1階にあり、避難経路を二つ確保できるなどの立地条件に加え、自治体の認可を受けるためには子供用トイレや給食設備など前面リフォームが必要になります。

高齢者福祉施設やグループホームに転用するにも、防火設備の設置などで大規模な改修が必要になる場合があるため、ハードルは高くなります。

また日本の建築関係の法律は、新築が前提で、中古の活用がしにくく、時代に合わなくなってきているのも要因です。

今後は規制の緩和や、活用を進めるコーディネーター役となる人材など、ハードとソフト両面のサポートが必要になってきます。 

＜空き家を福祉の用途で活用しやすい物件の条件＞

・１階または平屋

・子供の泣き声などに近隣の理解がある

・近所に公園がある（保育所の場合）

・坂道がない（高齢者の場合）

・バリアフリー（段差がない）対応

空き家 活用 事例