「中古住宅を高く売却する“コツ”とは」

住宅を売る時に見栄えを良くする「ホームステージング」

中古住宅を売却する際に、内覧向けに家具を片付け、レンタルの調度品を置くなどして魅力的に演出するホームステージングというサービスが広がっています。

ホームステージングのメリットとしては、室内の見栄えが良くなるとともに、購入希望者が新居での生活をイメージしやすくなり、スムーズな売却を図れることです。

ホームステージングは、1970年代に米国で始まり、現在は住宅を売却する際に一般に利用されています。

日本でも、2013年に専門業者による「一般社団法人日本ホームステージング協会」が設立されるなど、徐々に普及しつつあります。

所有者が住んだまま住宅を売却する場合、家具や衣類などを置いたままだと、購入希望者に乱雑なイメージを与えかねず、住宅そのものの価値を低いと思わせてしまう可能性があります。

そこで、内覧期間中は、案内を片付け、レンタルのインテリア類や観葉植物を置くなど、すっきりとした印象にするということです。

希望通りの金額で築50年ほどの一戸建て住宅を売却してマンションに引っ越した方の業者に依頼した事例では、子供が独立し、夫婦で住むには広すぎるため、売却することになりました。

古い家具が多かったため、一部の部屋でホテルにあるようなベットカバーをかけたり、棚の上のグラスをきれいに並べたりしてもらい、約３ケ月後に買い手が見つかり、売却代金でマンションを購入できたそうです。

料金は、29,000円（税抜き）からで部屋を元に戻したり、レンタル家具を持ち込んだりする場合は別途費用がかかるそうです。

その他、要望に応じて観葉植物やソファなどを置くなどがあります。

料金は、１部屋だけの場合で20,000～25,000円（税抜き）になります。

ホームステージングが広がる背景には、中古住宅市場の活発化があります。

日本では、住宅の売買は今まで新築が中心でしたが、中古住宅も質が高まるなどの理由から徐々に人気が出てきました。

今後はホームステージングのように、中古住宅を売却しやすくするサービスは本格化していくと見られます。

例えば売却するとき、ファミリー向けなら家具を子供が遊びやすいように配置するなど、購入者のニーズに合わせ、そこでの生活をイメージしやすくするのがポイントになります。

「こんな部屋に住みたい」という印象を持ってもらうことが大切です。

今後は、新築住宅よりも、こうした空き家になりそうな物件が中古住宅市場でどんどん増えつつあると考えられます。

中古住宅 売却

「不動産売却で知っておきたいこと」

不動産の取引を安心して行うために、知っておきたいポイントはたくさんあります。

そのなかでも自宅の売却を検討し始めてから、売却物件の売買契約を結び、物件を引き渡すまでの重要なポイントを列記しています。

どんな点に不安があるか、自分がどの段階にいるかによって、該当する項目をじっくり読んで、円滑な不動産取引を実現させましょう。

不動産取引の流れ

１、不動産売却の流れ

住まいを売却することは、何度も経験することではありません。

前もって売却全体の流れを理解しておけば行動しやすくなります。

ポイント①売却する理由

環境・経済状況の変化、ライフスタイルや家族構成の変化など、住まいを売却するのには様々な理由があります。

まずは、「子どもの成長に伴い、広い家に住み替えたい」「定年を機にUターンしたい」など、具体的に売却する理由を整理してみましょう。

そのいった中、「手元の資金はどの程度あるか」「住み替えの時期はいつ頃か」など、自分自身の経済状況、希望などを確認します。

以上のようなことを整理することで、売却時期、価格などの条件、新居を購入または賃借にするかなど今の住まいを売却せずに賃貸するといった住み替えのイメージを持つことができます。

ポイント②売却の流れ

売却する理由が整理できたら、次は売却の流れを見ていきます。

ステップ１　相場を知って、売却価格の目安を立てる

売却すると決めたら、どの程度で売れそうかの目安を立てます。

まずは、物件の周辺相場を知ることから始めるとよいでしょう。

ステップ２　不動産会社を探す　

住まいを売却するためには、信頼できる不動産会社選びが大切です。

不動産会社の情報を幅広く収集しましょう。

ステップ３　物件価格の査定を依頼する

物件価格の査定を依頼するところから、不動産会社と取引が始まります。

住まいの売却価格ついて多くの意見を聞くためにも、複数社の不動産会社で査定してもらいます。

ステップ４　不動産会社に仲介を依頼する（媒介契約を結びます。）

正式に不動産会社へ売買の仲介を依頼する場合は、媒介契約を結びます。

媒介契約の主な形態は3つありますが、売却方法は自分の希望する内容に踏まえて、どの契約を結ぶか決定しましょう。

ステップ５　不動産を売り出す

価格の売り出しは、後の売却活動に大きく影響します。

自分の希望売却価格だけではなく、周辺の売却事例、市場の動向も踏まえて不動産会社の査定価格を慎重に決めましょう。

ステップ６　購入希望者と交渉する

購入希望者が現れたら、売却条件を交渉します。

価格の条件は最も重要ですが、その他の条件についても、譲れる点と譲れない点を明確にして、交渉を進めましょう。

ステップ７　物件情報を開示する

売買契約を結ぶ前には、できるだけ物件に関する情報を正確に購入希望者へ提供しましょう。

特に、契約締結後のトラブルを防止するためには、物件に不具合や欠陥などがある場合には、誠実に購入希望者に伝えることが大切です。

また、不動産会社が仲介する場合は、「重要事項説明」という制度に基づく詳細な物件説明を行いますので、物件調査を不動産会社に協力しましょう。

ステップ８　売買契約を結ぶ

売買条件が合意したら、売買契約を買い主と結びます。

一般的には物件価格の10～20％程度の手付金（契約金）を受け取ることになります。 売買契約を結ぶに当たっては、契約内容をしっかりと確認しましょう。

ステップ９　不動産を引き渡す

引き渡し手続きでは、同時に売買代金の受領と登記申請（抵当権抹消、所有権の移転等）を行います。設備・備品等の細かな取り扱いなどについても、現地立ち会いで買い主と行った上で十分に確認をしましょう。

また、引き渡した後の税務申告などの手続きも漏れのないよう気をつけましょう。

ポイント③買い換えは売却、購入どちらが先か

売却の場合、所有物件の売却時期と新たに取得する物件の購入時期をどのように調整するかが買い換えで大切なポイントです。

転勤や転校等の理由で住み替えの時期が決まっている場合には購入時期を、住み替えの予算に制限がある場合には売却価格を重視して検討を進めることになります。

したがって、売却と購入をある程度同時に進めるのか、売却と購入どちらを先行するのか、住み替えの事情などを十分に踏まえて買い換え計画を立てることが重要です。

売却と購入を並行して検討する場合

ある程度同時に売却と購入を検討する場合には、買い主と売り主とが価格や引き渡し時期などについて、バランスに配慮しながらそれぞれの交渉を進める必要があります。

ただし、相手方の意向にも契約条件は左右されますので、難しい交渉となる場合も考えられます。

売却を先に検討する場合

現在住まいの売却価格を先に決定した上で、新居の購入を進めていきます。

予定する売却価格を踏まえて、新居の購入を検討できますので、資金計画が立てやすくなります。

ただし、売却の契約を先に結ぶことになりますので、購入の進捗状況に応じて現在の住まいの引き渡し時期を調整する必要があります。

調整が難しい場合は、賃借で一時的に仮住まいを用意することも想定しなければいけません。

購入を先に検討する場合

住み替えの心配もなく、物件をじっくり選ぶことができます。

ただし、現在の住まいの売却代金を新居の購入に充てる場合には、ある程度余裕のある資金計画を立てる必要があります。

万が一、想定よりも売却価格が低かった場合に、現在の住まいのローンが残ったり、購入を断念せざるを得ないリスクもあります。

なお、買い換えには税制上の特例が適用される場合がありますので、資金計画を立てるに当たっては、どんな特例があるのか確認しておきましょう。

不動産の売却で知っておきたいこと

「不動産売買の流れ」

不動産基礎知識

不動産の取引を安心して行うためには、知っておきたいポイントがたくさんあります。

ここでは不動産探しから、購入物件の売買契約、入居前から入居後のトラブルに至るまでの重要なポイントをご紹介します。

自分が今どの段階にいるのか、どんな点に不安があるかによって、満足度の高い住まい項目に該当するところがあればじっくり読んで、不動産選びに役立てましょう。

不動産購入で知っておきたいこと

１、不動産取引の流れ

住まいを買う決心がしたら、どういう流れになるのかを知っておくと、入居するまで行動計画が立てやすくなります。

まずは、分譲物件と仲介物件に分けて考えてみます。

住まいの販売形態は分譲物件と仲介物件に大きく分かれます。

これにより購入の流れが少し変わります。

ポイント①分譲物件と仲介物件の違い

（１）分譲物件

売り主である不動産会社から直接購入する物件です。

（売り主から販売代理を受託した不動産会社を窓口に購入することもあります。）

一般的に新築マンションや販売戸数の多い新築一戸建ては分譲物件となります。

 （２）仲介物件

売り主から仲介の依頼を受けた不動産会社を通して購入する物件です。

一般的に販売戸数の少ない新築一戸建てや中古物件は仲介物件となります。

仲介物件の場合は、不動産会社への仲介手数料が発生することがありますので、事前に確認が必要です。

ポイント②分譲物件購入の流れ

分譲物件を買う場合の一般的な流れを考えてみます。

分譲物件を買う場合の一般的な流れになります。

ステップ１　希望条件を整理する
住みたい地域、住宅の種類、広さ、間取り、入居時期などの希望条件を整理しておきます。

ステップ２　予算を決める
住まいの相場希望価格を調べ、住宅ローンの借入可能額、預貯金額などを確認して、予算の目安を立ててみます。

ステップ３　物件を探す

新聞折り込み広告、インターネット検索、不動産会社からの紹介などから物件情報を集め、希望条件に合う物件を探します。

ステップ４　現地を見に行く
気に入った物件が見つかったら、モデルルームや現地を見学します。

購入したい物件が見つかったら、再度、物件の周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認します。

ステップ５　資金計画を立てる
物件探しと並行して、資金計画を具体化させ、物件の購入資金以外に必要となる諸経費や、住宅ローンの金利、毎月の返済額などについても試算しておきます。

ステップ６　購入の申込みをする

売り主である不動産会社もしくは、販売代理をしている不動産会社に購入の申し込みをします。

このとき、申込証拠金を預けることがありますが、売買契約の前に申し込みを撤回する場合には返還してもらえます。

ステップ７　重要事項の説明を受ける
購入の申し込みをした不動産会社の宅地建物取引士から、購入物件に関する重要事項の説明を受けます。

ステップ８　不動産の売買契約を結ぶ
重要事項説明の内容を確認して納得できたら、売り主と売買契約を結びます。

このとき、一般的には物件価格の10～20％程度の手付金（契約金）を支払います。

売買契約を結ぶに当たっては、しっかりと契約内容を確認しましょう。

ステップ９　住宅ローンを契約する
住宅ローンを利用する場合、売買契約を結んだら、住宅ローンの正式な契約を結びます。

契約前に金融機関と保証会社による審査を受け、融資が承認される必要があります。

ステップ１０　引き渡しを受ける
物件が完成したら、残金を支払います。

同時に、売り主が物件を引き渡し、不動産の登記手続きを行います。 その後、引っ越しをして入居となります。

ポイント③仲介物件購入の流れ

仲介物件を買う場合の一般的な流れを考えてみます。

ステップ１　希望条件を整理する
住みたい地域、住宅の種類、広さ、間取り、入居時期などの希望条件を整理しておきます。

ステップ２　予算を決める
住まいの相場希望価格を調べ、住宅ローンの借入可能額、預貯金額などを確認して、予算の目安を立ててみます。 　

ステップ３　不動産会社を探す　
仲介物件を買うには、信頼できる不動産会社選びが大切です。

不動産会社の特徴を調べて、住まい探しを依頼する不動産会社を選びます。　

ステップ４　物件を探す

選んだ不動産会社に希望条件を伝え、それに合った物件を紹介してもらいます。

その他、新聞折り込み広告、インターネット検索、不動産会社からの紹介などから物件情報を集め、希望条件に合う物件を探します。

ステップ５　現地を見に行く
気に入った物件が見つかったら、モデルルームや現地を見学します。

購入したい物件が見つかったら、再度、物件の周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認します。

ステップ６　不動産会社に仲介を依頼する（媒介契約を結びます。）

正式に不動産会社へ売買の仲介を依頼する場合は、媒介契約を結びます。

この契約には、仲介業務のサービス内容、対象となる物件や不動産会社の仲介手数料などが記載されます。

ステップ７　資金計画を立てる
物件探しと並行して、資金計画を具体化させ、物件の購入資金以外に必要となる諸経費や、住宅ローンの金利、毎月の返済額などについても試算しておきます。

ステップ８　購入の申込みをする
購入したい物件の希望条件を決定したら、売り主へ不動産会社を通して購入の申し込みをします。

申し込みは、書面で行うのが一般的です。

ステップ９　重要事項の説明を受ける
購入の申し込みをした不動産会社の宅地建物取引士から、購入物件に関する重要事項の説明を受けます。

ステップ１０　不動産の売買契約を結ぶ
重要事項説明の内容を確認して納得できたら、売り主と売買契約を結びます。 このとき、一般的には物件価格の10～20％程度の手付金（契約金）を支払います。

売買契約を結ぶに当たっては、しっかりと契約内容を確認しましょう。

ステップ１１　住宅ローンを契約する
住宅ローンを利用する場合、売買契約を結んだら、住宅ローンの正式な契約を結びます。

契約前に金融機関と保証会社による審査を受け、融資が承認される必要があります。

ステップ１２　引き渡しを受ける
引き渡しの準備が整ったら、残金を支払います。

同時に、売り主が物件を引き渡し、不動産の登記手続きを行います。

その後、引っ越しをして入居となります。

不動産売買の流れ